陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于印发西安市经济适用住房管理办法的通知

市政发〔2006〕93号 2006年9月28日

《西安市经济适用住房管理办法》已经市政府第16次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市经济适用住房管理办法


第一章 总 则

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保障中低收入家庭住房需求，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥、长安区经济适用住房管理适用本办法。
第四条 市房屋行政管理部门是本市经济适用住房主管部门。其所属的经济适用住房管理机构负责日常管理工作。
市发展改革、建设、规划、国土资源、财政、价格等行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第五条 经济适用住房的建设，应当符合本市土地利用总体规划和城市总体规划，坚持规模控制、统一规划、综合开发、配套建设的原则。


第二章 优惠政策

第六条 经济适用住房建设用地，按照城市总体规划和土地利用总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，进行商品房开发。
第七条 经济适用住房开发建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设，由政府相关部门及单位根据经济适用住房年度计划优先安排。
第八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，应当符合《个人住房贷款管理办法》规定，并提供准予购买经济适用住房的证明。
第九条 用于个人购房贷款的住房公积金，应优先向购买经济适用住房的个人发放。


第三章 开发建设

第十条 经济适用住房发展规划、年度建设计划和用地计划由市经济适用住房主管部门会同发展改革、建设、规划、国土资源、价格等行政主管部门编制，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。
第十一条 经济适用住房建设用地，根据城市总体规划、土地利用总体规划、经济适用住房发展规划、年度建设计划和土地供应计划，由政府土地储备机构统一征用，优先供应。
政府土地储备不足时，房地产开发企业可以申请立项，根据年度建设规模，经市经济适用住房和廉租住房建设领导小组批准后，纳入年度经济适用住房建设计划。
市辖县、临潼区、阎良区经济适用住房建设项目，经县、区房改办审查批准后，报市经济适用住房主管部门备案，纳入年度经济适用住房建设计划。
第十二条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调，企业市场运作的原则，由市国土资源部门会同市经济适用住房主管部门组织，采用限套型、定地价、竞房价的方式实施项目法人招标。
经济适用住房项目实施单位应按项目住宅总面积的一定数量向市政府提供廉租住房，由市政府以成本价收购。
第十三条 住房困难户较多的企事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划、单位发展计划和房改政策的前提下，利用单位自有土地组织建房的，经市人民政府批准，纳入经济适用住房建设计划。
第十四条 凡实施经济适用住房的项目，由市经济适用住房主管部门与建设单位签订《经济适用住房项目建设责任书》。
第十五 条 禁止转让经济适用住房项目及其用地。
第十六条 任何单位不得借经济适用住房建设的名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第十七条 经济适用住房项目在办理权属初始登记前，实施单位应向经济适用住房主管部门申请小区竣工综合验收。小区竣工综合验收按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定执行。


第四章 经济适用住房建设标准

第十八条 经济适用住房小区建设，应当符合建设规范，功能齐全，环境良好。容积率和建筑密度应当符合《城市居住区规划设计规范》的要求。
第十九条 经济适用住房套型建筑面积户均80平方米。建设单位在缴纳城建费用前，应当持相关文件到市经济适用住房主管部门进行建设标准备案。
第二十条 企事业单位组织建设的经济适用住房套型面积，应当严格执行房改政策标准。


第五章 经济适用住房价格

第二十一条 经济适用住房的价格实行政府指导价。其销售基准价格和浮动幅度应当按照《西安市经济适用住房价格管理办法》确定。
经济适用住房销售实行明码标价制度。预（销）售时应当将市价格主管部门监制的价格公示牌悬挂在销售场所，接受社会监督。
第二十二条 企事业单位组织建设的经济适用住房出售价格，按照《西安市公有住房出售管理办法》执行。


第六章 交易和售后管理

第二十三条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第二十四条 符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：
（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或住房困难家庭；
（三）符合市政府确定的中低收入线标准；
（四）市政府规定的其他条件。
城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置。其购买的面积及产权界定按照拆迁安置有关规定执行。
第二十五条 经济适用住房的家庭中低收入线标准由市经济适用住房主管部门会同有关部门确定，经市政府批准，每年向社会公布一次。
住房困难户是指人均住房面积低于全市人均住房面积60%或住房建筑面积低于45平方米的家庭。人均住房标准由市经济适用住房主管部门会同相关部门确定，每年向社会公布一次。
第二十六条 符合本办法第二十四条规定的条件的家庭购买经济适用住房时，应当向市经济适用住房主管部门提出购房申请，填写《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，并提供下列材料：
（一）家庭成员身份证和户籍证明；
（二）婚姻状况证明；
（三）家庭成员收入和住房证明；
（四）其他需要提供证明材料。
第二十七条 市经济适用住房主管部门对申请者提供的材料进行审查。经审查符合条件的，应当公示，公示期为10日。
对公示期内有投诉的，由市经济适用住房主管部门会同监察、劳动、人事、民政以及区县政府等有关部门调查核实；对公示期满无投诉或经调查投诉举报不实的，应当在经济适用住房申请表上签署意见，准予购买经济适用住房，有效期为一年。
第二十八条 经市经济适用住房主管部门审查符合条件的购买人，应当持核准文件自行选购经济适用住房并签订购房合同。实际购房面积超过核准面积的部分，购买人须补交经济适用住房与同地段商品房差价款。差价款补交后，市经济适用住房主管部门发给《西安市城镇居民经济适用住房购房证》（以下简称《购房证》），凭《购房证》办理贷款和合同备案手续及产权登记手续。购买人所交差价款，由市经济适用住房主管部门收取，全额上缴市财政，专款用于廉租住房建设和补贴资金。
符合条件的家庭只能购买一套经济适用住房。
第二十九条 经济适用住房销售应当取得商品房预售许可证。经济适用住房项目实施单位不得将经济适用住房销售给未经审查，不符合购买条件的家庭。
第三十条 购买的经济适用住房《房屋所有权证》上应当分别注明经济适用住房、划拨土地和准许上市日期。已补交差价款面积部分应在《房屋所有权证》中注明，上市时按商品房对待。
第三十一条 购买经济适用住房满五年后可以以市场价上市出售；出售时应当按照规定缴纳有关税费。
购买人按市场价出售后不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第三十二条 鼓励开发企业建设用于出租的经济适用住房，以市价格管理部门核定的价格向符合条件的家庭出租。
个人购买的经济适用住房不得出租。


第七章 监督管理

第三十三条 对违反本办法规定，改变经济适用住房建设用地用途或转让经济适用住房项目用地的，由市国土资源部门按照有关规定处罚。
第三十四条 经济适用住房建设单位改变建设标准的，由市经济适用住房主管部门责令整改，并按相关法律法规进行处罚。
第三十五条 建设单位未按规定程序申报价格，自行确定经济适用住房价格的；未执行市价格主管部门审批的价格，擅自涨价或加收其它费用的；以及发生其它价格违法行为的，由市价格主管部门依法进行处罚。
第三十六条 违反本办法规定，建设单位向未经审查、不符合经济适用住房购房条件的家庭出售、出租经济适用住房的，由市经济适用住房主管部门责成限期收回，已销售或已出租的经济适用住房，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房的差价款，并依法对建设单位进行处罚。
第三十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市经济适用住房主管部门追回已购住房或者补交经济适用住房与同地段商品房的差价款。
对出具虚假证明或不按规定审核购买人资格的单位，追究单位主要领导及相关责任人的责任。
第三十八条 经济适用住房主管部门的工作人员在经济适用住房监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第八章 附 则

第三十九条 市房屋行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十条 市辖县、临潼区、阎良区经济适用住房建设、交易及管理，参照本办法执行。
第四十一条 本办法自2006年10月1日起施行。2000年4月20日市人民政府发布的《西安市经济适用住房建设管理办法》同时废止。

关于交通事故损害赔偿诉讼案中相关责任主体问题探讨

王政


　　在汽车等交通工具日益大众化的时代，每天都有大量的交通事故在随机的发生。目前，在法院所受理的民事案件中，因交通事故而引发的损害赔偿纠纷案件已占据相当的权重比例。然而，对交通事故损害赔偿责任主体如何确定这一大众化的问题却在司法实践中因缺少法律的明确规定而让人观点不一、争执不休。司法实践中，地方法院在处理此类案件中也具有相当的随意性，尤其是对案件的受理，法院立案部门经常以“案件的诉讼主体不对”为由拒绝受案；另外，即便立案部门不限制，审判人员也会根据自己的主观认识随意决定责任主体的义务有无和大小。针对此种现状，本文不缀浅陋，希望能对交通事故损害赔偿案相关责任主体做一下探讨，以引起立法、执法机关和法律从业人员的足够重视。

一、关于肇事司机和肇事单位的责任问题
　　
　　关于肇事司机（或驾驶人）的赔偿责任，大家一般不会产生争议。因为司机或驾驶人员的行为是导致交通事故发生的直接原因，按照“过错责任原则”，让司机或驾驶人作为交通事故的赔偿一方当事人理所当然。然而，司机或驾驶人员的赔偿能力有时是非常有限的，且发生交通事故时往往是其在履行职务，是受雇于他人或某一单位；另外，在某些交通事故案中，司机或驾驶人员也会因事故受到伤害，往往也是受害的一方当事人，其本身也应因雇佣或劳动关系而得到赔偿。故在此类交通事故中，司机或驾驶人员的赔偿责任应该由司机或驾驶人员的聘用人员或聘用单位直接承担，而不应该由肇事司机或驾驶人承担（当然，肇事司机或驾驶人存在故意或重大过失行为的除外）。但是，在诉讼中，对于是否存在雇佣关系的举证责任，我们认为，司法机关应当合理进行分配，司机或驾驶人一方当事人应承担主要举证责任。如果司机或驾驶人不能证明存在雇佣关系的，其仍然主要承担或与其他责任主体一起承担连带的损害赔偿责任。

二、关车辆所有人（或车主）的赔偿责任问题

　　在事故中，如果车辆的驾驶人与所有人属于同一主体，大家对赔偿责任的承担一般是不会产生争议的；如果车辆的使用人与所有人属于同一主体，大家对赔偿责任的承担一般也不会产生争议。但是对于事故车辆的所有人与使用人不一致的情况下，大家对车辆所有人是否承担赔偿责任却往往产生争议。依据我国原《道路交通事故处理办法》第三十条的规定，车辆所有人责任为垫付责任。现该办法废止后，新的《道路交通安全法》对车辆所有人责任并没有明确规定，这明显属于立法的空白。目前，关于车辆所有人应承担连带侵权损害赔偿责任的主要法律依据是参照我国《民法通则》第123条之规定的特殊侵权民事责任。
　　车主承担连带赔偿责任的经典解释是：机动车本身是一个带有危险性的交通工具，车主作为机动车所有人，应当对车辆承担一种监督管理职责。对车辆不在自己控制时，必须认识到这一高度危险物可能会给他人造成损害。车主作为车辆所有人，其将带有危险性的交通工具借用或出租给他人使用表明其本身存在过失。该过失行为与肇事者违章驾驶导致交通事故发生的过失行为共同导致了受害人物质和人身受到损害，因此车主应当与肇事者承担连带赔偿责任。
　　考虑到在交通事故当中大部分开车的司机没有赔偿能力的现实，为了更好地维护受害人的合法权益，依照公平原则，要求车主承担连带民事赔偿责任是为大家所普遍认同的法理。但是民事赔偿责任毕竟不同于交通事故责任，车主在交通事故案件中往往并没有违法或过错行为存在，如果一味要求车主按“无过错赔偿责任”承担连带赔偿责任，也往往有失公正，至少法律对车主的“无过错赔偿责任”作出明确的限制性规定（比如规定车主无过错责任的适用条件和承担赔偿责任的最高限额等）。这样才能避免引起人们认识的分歧和司法实践的混乱。

三、关于保险公司的责任问题

　　根据现行《道路交通安全法》第十七条规定，“国家实行机动车第三者强制责任保险制度，设立道路交通事故社会救助基金。具体办法由国务院规定。”该法第七十五条的规定，“肇事车辆参加机动车第三者责任强制保险的，由保险公司在责任限额范围内支付抢救费用”。该法第七十六条规定，“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”。
　　尽管现行的《道路交通安全法》对保险公司在道路交通肇事中的救助费用垫付和支付责任作出明确规定，但关于《机动车第三者责任强制保险条例》一直没有出台，司法实践中一直缺乏可操作性的规范，让受害者往往无所适从。
　　这些问题在以下这个案例中已经有所反映。２００４年７月３日的人民法院报登载的一篇报道《肇事车主不知去向受害家属无钱救治一保险公司被裁定先支付费用》的内容是，江苏省太仓市法院受理的一起案件，受害人家属在肇事人去向不明的情况下直接将保险公司告上法庭，同时申请先予执行。法院依据道路交通安全法第七十五条的规定，裁定保险公司在责任限额范围内支付抢救费用。这篇报道反映了两个值得注意的问题，１、受害人对保险公司是否有直接请求权？２、保险公司应怎样先予支付抢救费用？
　　针对第一个问题，受害人状告保险公司的请求权基础怎样定？受害人要求加害人赔偿是以侵权为基础，加害人（被保险人）要求保险公司赔付保险金是以双方签订的保险合同为基础，而在受害人与保险公司之间不存在直接的法律关系，以往就有法院以受害人不具备诉权的理由裁定驳回起诉。在法律没有对受害人的直接诉权作出规定的情况下，法院受理此类案件是否合适？笔者建议对受害人的直接诉权在立法中加以明确。如我国台湾《强制汽车责任保险法》第二十八条规定，“被保险汽车发生汽车交通事故时，受益人得在本法规定之保险金额范围内，直接向保险人请求给付保险金”（这里的受益人为受害人本人，在受害人死亡的时候为受害人的继承人）。在法律上明确规定受害人的直接求偿权，降低受害人索赔的成本，体现对受害人利益的保护，符合现代社会立法、司法“人本主义”的价值取向。
　　针对第二个问题，怎样保证保险公司快速支付抢救费用。《道路交通安全法》第七十五条规定的目的就是为了保证受害人在受到损害后能够得到及时充分的救助，但是如果没有相应的配套制度的约束，就会产生保险公司在被告上法庭之后经法院裁定先予支付救助费用的情况下，才向受害人支付抢救费用的现象，这样一来，立法的目的虽好，但实际上却没有得到实现。对此，笔者建议，是否可以由保监会制定相应的规定，明确保险公司先行支付抢救费用的具体程序以及在何种情况下保险公司可以向加害人（被保险人）行使求偿权，以及如果没有及时赔偿对保险公司有怎样的处罚措施等等，只有对保险公司的权、责、利加以明确，才能保证这项制度在实际的实施过程中不致于走样变形。

　　四、关于医疗机构的责任问题

　　作为职业的医疗机构，对受伤人员进行及时抢救或救助不仅应体现在医疗道义上，更应该体现为一种法律责任。根据《道路交通安全法》第七十五条的规定，医疗机构对交通事故中的受伤人员应当及时抢救，不得因抢救费用未及时支付而拖延救治。肇事车辆参加机动车第三者责任强制保险的，由保险公司在责任限额范围内支付抢救费用；抢救费用超过责任限额的，未参加机动车第三者责任强制保险或者肇事后逃逸的，由道路交通事故社会救助基金先行垫付部分或者全部抢救费用，道路交通事故社会救助基金管理机构有权向交通事故责任人追偿。根据上述规定，不难得出下列结论：１、该法赋予医疗机构及时抢救受伤人员的义务；２、该法对医疗机构因及时抢救受伤人员而支出的（或者拟支出的）费用给予了相应的保障。但是，该法没有对医疗机构的不作为制定相应的罚则。笔者认为，通常情况下，医疗机构与患者之间形成医疗服务合同关系，适用合同法的规定来规范其相互之间的权利义务关系。但医疗机构根据《道路交通安全法》第七十五条的规定，对交通事故中的受伤人员的抢救是一种法定义务。医疗机构怠于履行该义务，对受伤人员造成损害的，应承担相应的侵权责任，而非违约责任。

　　五、关于交通肇事损害赔偿案诉讼主体的确定问题
　　依据最高人民法院《民事案件案由规定》(法发〔2008〕11号)之内容，民事案件的案由是按照不同的法律关系性质来进行分类的，基本上一个案件只涉及一种法律关系。司法实践中，当事人就受损权益争执提起诉讼时，在涉及多个诉讼主体和多重法律关系时，立案审查人员往往以法律关系不明确或案由不统一为由不予立案，或者要求起诉人必须减去某些被诉主体和相关利害第三人后才肯立案。这样无疑就会给当事人纠纷解决带来了讼累，使本该一案就能解决的纠纷必须拆散成多个案件纠纷才能解决。就交通肇事案件而言，在不同的当事人之间可以产生多重法律关系，比如肇事者与直接受害人之间的侵权法律关系、投保人与被保险人之间的保险合同法律关系、肇事者或受害人与相关单位之间的劳动或雇佣法律关系、受害人与救护义务人之间的类似侵权法律关系、受害或肇事车辆与车上乘客或货物主人之间的运输合同法律关系，等等。无疑这一系列的法律关系使得交通肇事案件的法律解决变得异常的复杂，而且直接影响到相关当事人的现实利益或责任承担。
　　当然，从司法审判角度讲，一个案件如只涉及一种法律关系、只涉及原被告双方法律主体的话是最容易审理清楚的。但是，从司法资源有效利用的角度看，因一个事件所产生的纠纷，依据不同的法律关系分成多个案件予以解决实际上也是对司法资源最大的浪费。另从受害人权益救助讲，一个案件中如不能尽量把所有相关当事人追加上，自然不利于受害人权益的实现和各方当事人之间诉讼权益的平衡。
　　从立法的角度讲，我国《民事诉讼法》在“诉讼参加人”一章中明确规定了共同诉讼和第三人参加诉讼制度。也就是说，从民事诉讼立法本意讲，也并非一次诉讼只能解决一种法律关系的纠纷，关键是看各种法律关系或法律责任之间的关联性、紧密型。司法现实中，也确实存在多种法律关系纠纷一并审理一并解决的具体案例。如在交通肇事案件中，大量存在受害人将保险公司和肇事司机、肇事车辆所有权人一并列入被告进行诉讼的案例。有鉴于此，笔者以为：法院在受理交通肇事案时，对案件诉讼参与人应放宽要求，对案件所涉及的法律关系不应仅限定在同一法律关系层面上。也就是说，受害人在选择直接侵权责任人作为被告进行诉讼时，有权直接选择保险公司、救助医院、相关雇主或其他责任人、权利人等案件相关利害人一并参加诉讼，法院不应借故属于不同的法律关系或诉讼主体不对而进行排斥。对于保险公司、救助医院、相关雇主或其他责任人、权利人等在诉讼中的主体地位，笔者认为应定性为诉讼第三人（包括有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人）较为适当，而不应当被列为共同被告或原告。

　　总之，交通肇事案件每天都在发生，其间所涉及到多重法律关系和解决途径也并非本文所全部囊括的，希望大家能在司法实践中共同探讨，不断提出真知卓见。

（作者简介：王政，系中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务，擅长刑事辩护，具有多年律师执业经验。）