略 论 土 地 抵 押 权

杨先旺


内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。

主题词：土地使用权抵押　　客体　　抵押权登记　　效力

一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献：
1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。
财政部 中国人民银行


关于印发《财政社会保障补助资金专户管理暂行办法》的通知
财政部 中国人民银行
财社[2001]38号




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、新疆生产建设兵团财务局，中国人
民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，深圳、大连、青岛、宁波、
厦门市中心支行：
为加强财政社会保障补助资金管理，确保专款专用，财政部、中国人民银行制定了《财政社会保障补助资金专户管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。现将有关问题通知如下：
一、“财政社会保障补助资金专户”(以下简称“补助专户”)是各级财政总预算会计在国库开设的，用于单独核算财政社会保障补助资金的专用账户，不同于各级财政部门在国有商业银行开设的“社会保障基金财政专户”。各级财政预算安排的对基本养老保险基金、失业保险基金的补助支出和国有企业下岗职工基本生活保障补助等补助资金，必须及时转入该“补助专户”实行专项管理，并根据本通知所附的《财政社会保障补助资金专户管理暂行办法》等有关规定，按照补助资金使用的进度，拨入同级“社会保障基金财政专户”或下级“补助专户”。“补助专户”内资金一律不得与国库内其他资金混用或挪作它用。
二、地方各级财政部门在编制年度预算时，要切实调整财政支出结构，增加社会保障支出，并将财政社会保障补助资金列入预算。经地方人大批准后的有关预算安排情况要在每年3月底前由省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)汇总上报财政部备案。
三、从2001年起，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)都必须在人民银行国库设立“补助专户”。各级国库要给予积极配合和支持，并于2001年6月底以前完成专户开设工作。新疆生产建设兵团也应在其预算拨款银行账户内设立“补助专户”，对中央财政和兵团安排的社会保障补助资金实行封闭运行，专项管理。
附件：
1.财政社会保障补助资金专户管理暂行办法
2. 年 季度财政社会保障补助资金专户收支季报表(略)

财政社会保障补助资金专户管理暂行办法
第一条 为规范各级财政预算安排的社会保障补助资金的管理，确保“财政社会保障补助资金专户”(以下简称“补助专户”)正常运行和资金专款专用，制定本办法。
第二条 本办法适用于中央财政及地方各级财政预算安排用于企业职工基本养老保险基金、失业保险基金的补助支出和国有企业下岗职工基本生活保障补助等社会保障补助资金的管理。
第三条 财政部门负责“补助专户”的开设，并按预算确保资金到位、拨付、使用管理和监督，办理社会保障补助资金在上下级财政之间的清算。国家金库(以下简称“国库”)负责“补助专户”的设置，并根据财政部门开具的拨付指令进行资金拨付、柜台监督、银行间资金清算及统计汇总“补助专户”资金的收支情况。
第四条 地方县级(含县)以上各级财政总预算会计须按照本办法的规定，在同级国库开设“补助专户”，并在财政“国库存款”科目下对财政社会保障补助资金收支实行专项核算。各级国库在人民银行“财政预算专项存款”科目下开设“补助专户”，专项核算财政社会保障补助资金，并在“补助专户”中设置“上级财政补助资金”和“本级财政补助资金”明细账，分别登记符合本办法第二条规定的上级财政拨付的补助资金和本级财政安排拨付的资金。
第五条 地方各级财政部门和同级国库应根据政府预算支出科目和资金种类分别设立“国有企业下岗职工基本生活保障补助”、“财政对基本养老保险基金的补贴支出”、“财政对失业保险基金的补贴支出”分类明细账，分别核算相关社会保障补助资金。
第六条 中央财政及地方各级财政预算安排用于第二条规定范围的社会保障补助资金须及时足额地从各级国库拨入相应“补助专户”。
中央财政补助地方用于提高国有企业下岗职工基本生活保障水平和企业离退休人员基本养老金标准的补助资金，以及原行业统筹企业下放地方管理后降低企业缴纳基本养老保险费比例的补助资金，年初一次性下达指标，按季拨付。
地方财政安排用于国有企业下岗职工基本生活保障资金缺口补助和企业职工基本养老保险基金缺口补助等的资金必须在预算确定后及时转入“补助专户”，中央财政根据地方财政安排资金拨入“补助专户”的情况拨付补助资金。具体办法另行制定。
第七条 中央财政对地方的补助资金，由省级或计划单列市财政总预算会计通过省级或计划单列市国库转入同级“补助专户”；地方各级财政预算安排的资金(包括本级支出和对下级财政的补助)由同级财政总预算会计从同级国库转入同级“补助专户”，对下级财政补助资金的拨付由国库根据同级财政部门的指令通过上下级“补助专户”办理。
第八条 “补助专户”的资金，必须按照规定的用途、标准、对象和实际需要数额支用，并按照资金使用的进度，及时由“补助专户”拨入同级“社会保障基金财政专户”或下级“补助专户”，专款专用，不得截留、挤占，不得与国库内其他资金混用或挪作他用。
第九条 地方各级财政部门将收到的中央财政补助资金和地方财政预算安排的资金从“补助专户”拨入“社会保障基金财政专户”时，作预算支出处理，并在“社会保障补助支出”类下“财政对社会保险基金的补贴支出”和“国有企业下岗职工基本生活保障补助”款级科目中列支，不得相互调剂。地方各级财政部门通过“补助专户”补助下级的支出作“与下级往来”处理。
各级国库和代理支库的会计核算手续，遵照《国库会计核算管理与操作的规定》执行。
第十条 地方各级财政部门必须根据年度财政预算，按月将地方安排的资金从国库拨入“补助专户”。中央财政补助资金必须在到达省级或计划单列市国库的当日拨入省级或计划单列市“补助专户”。国库要按财政部门填制的拨款通知书及时足额地将资金从国库转入“补助专户”，并在资金到达“补助专户”的当日或下一个工作日，将“补助专户”资金的到位情况通知同级财政部门及上级国库。
第十一条 各级财政部门下达社会保障补助资金的文件，必须同时抄送上级财政部门和同级国库。
国库收到财政部门出具的拨款通知书后，必须与财政部门下达的社会保障补助资金文件核对，于当日，最迟不得超过下一个工作日将资金如数拨入下级“补助专户”或同级“社会保障基金财政专户”。如发现所需拨付资金不符合规定的账户和用途或与拨付文件的规定不一致时，国库应暂缓划拨资金，并自接到拨款通知书的当日或下一个工作日通知同级财政部门。财政部门必须在2日内查明原因，重新办理拨款手续。
第十二条 各级财政部门和国库均应确保财政社会保障补助资金及时转入“补助专户”，“补助专户”内的资金不得串户使用，不得调剂用于其他财政支出，不得用于平衡财政预算。
“补助专户”年末各项结余资金仍留存“补助专户”，如数结转下年度继续使用，不得随意改变资金用途。
第十三条 各级财政部门要按照有关规定，配备政治素质好、有一定专业知识的人员担任“补助专户”的会计、出纳，建立内部制约机制。会计和出纳不得由一人兼任。
第十四条 各级国库要加强审核监督，保证财政社会保障补助资金的及时拨入、拨出。各级财政、国库要对“补助专户”、社会保障基金财政专户的资金往来活动情况建立季度对账制度，定期核对“补助专户”内资金的收支和结余情况，确保专款专用。
第十五条 建立“补助专户”季报制度，及时反馈补助资金的到位、使用情况。各级国库要按照财政部、中国人民银行的统一规定编制“补助专户”资金收支统计汇总季报，反映各级国库“补助专户”资金收入、支出、季末结余等情况，一式三份，由国库与同级财政部门对账后加盖公章，报送同级财政部门和上级国库各一份，留存一份；各分库在季后法定工作日的5日内，根据逐级汇总的季报汇总编制各级国库的统计季报上报总库，统计报表报送方式由总库另文下达。省级或计划单列市财政社保部门于季后5日内将本系统上报的“补助专户”资金收支统计汇总季报表加盖本单位公章后正式上报，并通过电子邮件将季报传送财政部社会保障司。对于不按时报送季报，或正式上报与电子邮件上报数字不一致的地区，中央财政将推迟或停止拨付补助资金。财政社会保障补助资金专户收支季报表附后。
第十六条 对于违反第十二条规定的单位和个人，按照《中华人民共和国行政处罚法》、《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》等国家有关法律、法规的规定，严肃处理，并即时追回资金。触犯法律的，移送司法机关追究刑事责任。
第十七条 财政部及财政部驻各省、自治区、直辖市和计划单列市财政监察专员办事处按有关规定对“补助专户”开设、资金汇付及划拨情况进行监督检查。
第十八条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)根据本办法的规定，制定具体实施办法，并报财政部、中国人民银行备案。
第十九条 本办法由财政部会同中国人民银行解释。
第二十条 本办法自2001年7月1日起施行。


2001年5月21日