安徽省人民政府


关于印发《安徽省城镇公有住房出售管理办法》的通知
省人民政府



《安徽省城镇公有住房出售管理办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
出售公有住房是住房制度改革的一项重要内容，是筹集住房建设资金，加快住房建设的有效措施。各地要根据《安徽省城镇公有住房出售管理办法》的规定，抓紧制定本地区公有住房出售管理实施细则。公有住房出售办法已经出台的，要根据本办法进行修改、完善，保证政策统一。
出售公有住房政策性强、涉及面广。各地务必要加强领导，精心组织实施。有关部门要团结协作，密切配合，保证我省城镇住房制度改革顺利进行。

安徽省城镇公有住房出售管理办法


第一条 为了促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善城镇居民居住条件，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省城市、建制镇、独立工矿区内国家机关、群众团体、企事业单位自行管理的公有住房和房地产管理部门直接管理的公有住房的出售，均执行本办法。
旧城改造规划区的住房、沿街易改造为营业用房的住房、代管住房、危险住房、产权未定和具有历史保护价值的住房以及当地县级以上人民政府认为不宜出售的住房，不得出售。
第三条 凡具有城镇常住户口的职工、居民家庭，均可按本办法规定，向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。
第四条 新建住房以及腾空的旧住房，须先出售后出租，优先出售给无房户、住房困难户；已租用的住房优先出售给现住户。
第五条 公有住房的出售价格分为市场价、成本价或标准价。
市场价，按售房当年该类住房的市场平均价格计划。
成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素计算。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设
备更新的旧房，按有关规定评估确定。
标准价，按负担价和抵交价之和计算。一套标准新房（建设面积56平方米）的负担价，按所在市、县统计部门公布的上年度双职工年平均工资的3倍计算，并逐步提高，2000年前达到3．5倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房
公积金贴现值的80％计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
第六条 各市、县每年度出售公有住房的标准价和成本价，由房改办公同物价、国有资产管理和房地产管理部门按本办法规定的计算方法测定，报省人民政府批准后公布执行。
第七条 公有住房的实际出售价格，以本办法第五条规定的价格为基价，根据住房的结构、楼层、朝向、装修、设备等项条件和地段、环境的不同，进行合理调节。调节系数由各市、县房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门确定。
第八条 出售公有住房按建筑面积（平方米）计价。
第九条 产权单位出售公有住房的价格，须由有房地产评估资格的评估机构评估（国有住房产权不清的，须经国有资产管理部门界定），经所在市、县房改办会同物价、国有资昨房地产管理部门审核后，报所在市、县人民政府批准后执行。
第十条 职工、居民家庭按成本价或标准价购买公有住房，每户只能享受一次（限购一套）。在省内易地调动的，原购住房由原售房单位收购后，在新的工作单位可再按成本价或标准价购买住房一次。
第十一条 向职工、居民家庭出售成本价或标准价公有住房，实行面积控制，其标准参照《安徽省人民政府关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》执行，或按家庭人均建筑面积20平方米以内之和控制（独生子女按两人计算）。超过的部分执行市场价。
第十二条 职工、居民家庭按标准价购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，以后逐年减少，2000年前全部取消。
第十三条 职工按标准价购买公有住房，享有一次性工龄折扣，即由售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。


第十四条 购买公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向房改专业银行申请抵押贷款。
（一）一次付清购房款的，售房单位可给予不超过应付房价款20％的折扣。
（二）分期付款的，首次付款额不得少于房价的30％，余款在规定的期限内按月偿还，并付利息，单位不得贴息。分期付款的期限一般不超过10年。分期付款的利率根据分期款年限比照同期城乡居民储蓄存款利率降低1．5个百分点确定（5年期以内的按同期计算，5年期以上的
按5年期计算）。
（三）申请抵押贷款的，须先在受理贷款的专业银行房地产信贷部储蓄房价的30％，贷款额不超过房价的70％。贷款利率由省住房制度改革领导小组会省人民银行确定。
第十五条 产权单位以标准价向职工、居民家庭出售公有住房，其个人出资部分在计征固定资产投资方向调节税时，适用零税率。
职工、居民家庭按标准价购买住房，免交契税；用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税和个人出资部分的三年土地使用税。
第十六条 职工、居民家庭按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处置权和收益权，可以继承；住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买、租用权；原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交
土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配；5年内确需出售的，由原产权单位按即时的标准价收购；分期付款尚未交清欠款的，不得出售。
第十七条 出售公有住房，产权单位应与购房人签订买卖合同，经所在市、县房改办审核后，分别到住房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理住房过户、产权转移登记手续及土地使用权证变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。
产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。
第十八条 加强售房款的管理。出售公有住房回收的资金，除提取10％售房款建立住房共用部位和共用设施的维修基金上，其余按下列规定纳入住房基金，专项用于住房建设和改造：
（一）国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；
（二）其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。
国有住房的出售收入上交同级财政和留归单位的比例，由省住房制度改革领导小组会省财政厅另行制定，报省人民政府批准后执行。
第十九条 公有住房出售时，应确定维修服务的管理组织，负责住房售后维修服务（在未确定前，仍由原产权单位负责）。允许国营、集体、个人等多种经济形式开展住房的维修、装修服务业务。
住房自用部位和自用设备的维修养护，由住房所有人自行负责，费用自理。住房共用部位和共用设备的维修养护，5年内由住房管理单位负责，费用从维修基金中支出；5年后由住房所有人按占有房屋建筑面积的多少合理分摊费用。
第二十条 个人购买公有住房后，要服从有关部门管理，装饰、维修时不得擅自改变外型和结构。改造、翻建住房时，须拥有全部产权，并且要服从统一规划，按规定办理审批手续；拥有部分产权的，须征得产权共有者同意后方可进行。
第二十一条 售房单位不得用公款装修公有住房。已装修的，费用单独列出，全部由购房者负担。严禁将装修费用计入房价予以优惠。
第二十二条 凡违反本办法擅自降价出售和倒卖公有住房，使公有财产受到损失的，由房地产、土地、物价、税务、工商行政管理部门按各自职责，依法查处，并视情节建议有关部门追究主要负责人和直接责任人行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 1993年12月31日前出售的公有住房，须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，所购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本办法发布之前出售的公有住房，一律按本办法的规定进行规
范。
第二十四条 各地、市可根据本办法制定实施细则，报省人民政府备案。
第二十五条 本办法由省住房制度改革领导小组办公室负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。本省各级政府过去有关规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。




1995年2月6日
　　内容摘要:起诉自由裁量权是法律赋予检察官的一种权力,规范起诉自由裁量权对于维护公平正义,强化权力制约,提升执法公信力,保障人权具有重要的意义,目前规范检察官自由裁量权还存在不足,检察机关应积极回应人民群众的合理诉求,规范起诉自由裁量权,确保执法的法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。规范起诉自由裁量权应明确不起诉自由裁量边界,建立和完善不起诉听证制度,强化内外部制约,规范量刑建议程序,形成执法公信力的正能量。

　　关键词:执法公信力　自由裁量权 规范


　　检察官起诉自由裁量权是检察官“对法律规范进行选择、适用或创造新规范而酌情作出决定的权力”,[2]是法律赋予检察机关依法独立行使检察权的具体体现。检察官起诉自由裁量权能否正确实施,事关检察执法公信力问题。就司法现状而言,由于起诉自由裁量权的扩张,检察官对案件的量刑权、求刑权、刑罚权和监督权集于一身,如果不受制约,容易成为权力寻租的温床,众所周知,“权力不受监督必然导致腐败,这是颠扑不倒的真理。”[3]目前我国的自由裁量权监督制约机制还不完善,实践中,检察官自由裁量权的规范还存在许多问题,这些问题,降低了司法公信力,损害了检察机关形象,割裂了检察机关与人民群众的血脉联系,因此,充分认识规范检察官自由裁量权的重要性,深入剖析规范检察官自由裁量权的问题和原因,进而寻找规范检察官起诉自由裁量的路径,对于提高检察执法公信力具有极其重要的作用。

　　一、规范检察官起诉自由裁量权的价值定位

　　(一)维护公平正义的需要

　　公平正义,是社会主义法治建设的根本目标,也是人民群众的强烈愿望。“人民群众对司法公正与否的评价,来源于活生生的现实,来源于对一个个具体案件的感受。”[4]因此,如果检察官起诉自由裁量权滥用,公平正义就不可能得到实现。

　　公平正义要求检察官对案件的起诉裁量不偏不倚,客观公正,但是,与行政自由裁量权、法官自由裁量权相比,检察官的自由裁量权更容易受到行政机关、社会团体和个人以及社会舆论的干扰,一旦“为了迎合公众与被害人的利益,检察官就可以利用自由裁量权对案件作出适合自己利益的处理,而这无疑会极大地动摇检察官客观公正的立场。”[5]起诉自由裁量权的规范化,正好解决这一问题。因此,规范检察官的起诉自由裁量权是独立行使检察权,实现好、维护好公平正义的关键。

　　(二)权力制约的内在要求

　　“权力是一种强大的物质力量,必须用另外一种能够与之相等的或者更强大的力量来制约,它才能循规蹈矩。”[6]事实上,“在我国刑事司法中,由于公安、检察机关的强势地位,检察机关一旦起诉,法官很少会作出无罪判决。”[7]因此,“法律若不设置相应的控制机制,起诉裁量权的滥用则不可避免,并将导致若干负面效益。”[8]

　　在司法权力制约中,公、检、法三家的权力应当是相对均衡的,如果过度向法院倾斜,“就会导致法官权力的滥用,”[9]但如果向检察院让步,就有可能导致检察官自由载量权的滥用,因为“在审查起诉过程中,证据是否确实充分,是由检察机关自行判断的,有时甚至是由具体办理案件的检察官个人进行判断的。在这种情况下,就有可能出现不当使用或者滥用存疑不诉的权力,影响案件的公正处理,甚至还可能出现用存疑不诉的权力与犯罪嫌疑人进行私下交易的现象,放纵犯罪。”[10]因此,规范检察官的起诉裁量权实际上是一种权力的制约,是司法相互监督的内在要求。

　　(三)有利于提升检察执法公信力

　　检察执法公信力来源于人民群众对检察机关执法的信赖,来源于检察官“严格公正、规范、文明、安全执法的意识明显增强,执法行为更加规范,重程序、重证据、尊重和保障人权的社会主义法治理念深入人心,”[11]司法公信力“是指诉讼程序及判决结果,不仅应当为当事人接受和认同,而且还应获得公众的信任和尊重,从而达到维护社会稳定与和谐的效果。”[12]以量刑建议为例,实践中,针对过去量刑的暗箱操作,检察官“依据被告人实施犯罪的事实、情节、性质,对社会危害程度及其认罪态度,确定其是否具有法定、酌定情节,在法律规定的幅度范围内提出量刑建议,并制作量刑建议书,在量刑建议书上载明对被告人处于刑罚的种类、刑罚幅度及其理由和依据。”[13]这种规范化的量刑建议能增强检察机关的办案透明度,赢得公众的信赖,从而提升了检察机关的执法公信力。

　　(四)有利于保障人权,维护当事人合法权益

　　规范检察官起诉自由裁量权监督过程,实际上也是保障人权的过程。尊重和保障人权是刑事诉讼法的核心,修改后刑事诉讼法把这一核心内容列入总则,这一措施是我国刑事诉讼法历史的一次革命,体现了司法对人权的高度重视。检察官自由裁量权的运用和实施,当然不能背离这一核心理念。在保障人权理念的审视下,检察官“应当在平和、理性心态的支配下,在罪行法定和无罪推定司法原则的引领下,牢固树立客观全面地收集、保全对犯罪嫌疑人不利和有利的各种证据的执法观念,树立向辩护方开示与指控犯罪事实有关的各种证据,不隐瞒对被告人有利证据的执法观念。”[14]

　　当然,规范起诉自由裁量权并不是要检察官禁锢于法律法规条文,而是要根据不同的案情,在法律效果、社会效果和政治效果中,找到平衡点,进而作出符合客观实际的判断,因为“法律作为一种社会解释结构,其面对的是形形色色、纷繁复杂的社会关系,这种社会关系并不是静止不变的,而是不断变化发展、出人意料的。”[15]因此,检察官可以根据案件的客观实际,从化解社会矛盾出发,作出符合实际的价值判断,当然这样的判断是基于自由裁量权规范的基础上,诚如霍姆斯所说的“法律的生命不在于逻辑,而在于经验。”这个经验,实际上就是起诉自由裁量权理论向实践升华的规范过程。起诉自由裁量权只有规范化,才能减少工作失误,才能最大限度地维护当事人的合法权益。

　　二、检察官起诉自由裁量权规范的不足

　　(一)不起诉听证制度发展不平衡

　　毕竟,在处理案件的过程中,检察官依据的绝大多法律条文以法律原则为主,因为法律原则天生存在缺陷,这一点不同于法律规则,“法律原则区别于法律规则的地方在于内涵的抽象性、模糊性以及开放性,它无法像法律规则那样为”[16]检察官提供规范的具体的操作办法,而恰恰是这一原因,在为检察官提供自由裁量空间的同时,因为没有规范执法行为,会造成同案不同处理的混乱。而设立不起诉听证制度恰好解决这一难题,因为, “对重大疑难案件的不起诉处理通过听证形式向社会公开办理情况,广泛接受社会各界的监督,”[17]已成为制约检察官自由裁量权的一项方式,但在司法实践中,“听证程序至今却尚无统一规范和具体、明确的规定,”[18]因此,各地的不起诉听证制度发展很不平衡,由于没有明确的规定和统一的规范,全国检察机关有的地方还停留在试点阶段,有的甚至还没有建立起来。

　　在规范性文件缺失的情况下,一些检察院对不起诉案件的听证制度束之高阁,程序上并无不当,因为,无论是法律条文,还是部门规范性文件,都没有规定不起诉一定要实施听证制度。问题在于,近年来,为了顺应检察改革需要,检察机关在检务公开方面已下足功夫,对于涉及人民群众的切身利益,社会影响大、群众反映强烈的案件,检察官作不起诉处理时,一般都要启动听证程序。由于各地实施不起诉听证制度不同步,加上检察官的办案能力和执法水平难于划一,因此,在不起诉听证制度失衡情况下,检察官的自由裁量得出的结论有时难于服众,在一定程序上削弱了检察执法公信力,不利于检察事业的健康发展。

　　(二)量刑建议随意性大

　　“量刑建议,是指检察机关在提起公诉之后,就有罪被告人的量刑种类和量刑幅度向法院提出的法律意见。”[19]作为检察官自由裁量权的一个重要组成部分,量刑建议不可或缺。问题在于,检察官量刑建议“通常都是凭借自身的业务水平和生活经历对案件进行裁决,随意性很大,”[20]同时,实践中,如果“公诉人内心的量刑起刑点如果与法官内心的量刑起刑点及对自首、主从犯、退赃、谅解等酌定情节的量刑幅度不一致的话,就将导致检察机关提出的量刑建议不被采纳。”[21]检察官提出的量刑建议本义是制约法官的自由裁量权,约束法官的权力扩张,但是,如果量刑规则没有成为法律,检察官的量刑建议基本上处于摆设地位,不会引起法官的共鸣。就量刑本身而言,如果法官和检察官在起刑点和量刑幅度大相径庭,那么就会出现一个问题,法官将毫无顾虑地将检察官的建议置之脑后,使检察官的量刑建议变得毫无意义。

　　显然,在有罪被告人的量刑方面能够左右被告人刑罚的是法官,而不是检察官,检察官此时只能是公诉人和法律监督者,行使审判权的只能是法院,只有法院才能判决谁有罪,谁无罪。在这里,规范和事实是一对矛盾的统一体,因此,“把规范和事实结合起来时,二者的张力关系将得到体现,其解决依赖与法官的自由裁量权的运用和发挥。”[22]有意思的是,检察建议是能伸能缩的,如果判决有错误,法院可以提起审判监督程序加以纠正,检察机关可以抗诉。因此,在法官视角,认为检察官量刑建议带有很大随意性的大有人在。

　　(三)不起诉内部制约机制不完善

　　的确,在检察官自由裁量权中,相当比例的自由裁量权是以不起诉裁量权来体现的。“我国不起诉制度包括三种具体的不起诉类型:法定不起诉、酌定不起诉和证据不足不起诉。”[23]刑事诉讼法修改后,针对未成年人犯罪特点,又增加了附条件不起诉这么一个类型,应当说,“附条件不起诉决定具有法律效力,不仅是附条件不起诉作为检察机关一项裁量权的本质要求,而且是附条件不起诉作为一项制度的重要内容。”[24]因此,附条件不起诉和其他不起诉类型一样,属于检察官自由裁量权范畴。

　　不起诉案件的认定,常常伴随检察官的个人感情色彩,需要内部制约机制来规制。在不起诉案件中,首先作出决定的是案件的承办检察官,承办检察官根据案件的事实判断,结合法律法规,对案件作初步裁定,其中法定不诉,由检察长最终决定,其余的不诉决定交由检察长或者检察委员会决定,问题在于,在案件侦查监督和公诉审查环节,“办案人员在案件的审查中没有对检察委员会决策的程序进行必要的考虑,而从客观上,业务部门办案工作任务量大,无法预留必要的时间给检察委员会,”[25]这就使得检察官的自由裁量没有在内部监督中得到制约和规制,在人少案多的情况下,这一问题尤为突出。