司法公信力是一个国家法治建设的重要课题，也是一个国家的司法之基，更是人民法院的立院之本，法官的立身之根。当前，司法公信力要获得提升，当务之急是在司法体制上进行改革和创新，在司法运作上尊重和保障人权，在司法权威上重树司法机关和法官形象，在司法腐败的遏制上斩草除根，在司法公正上取信于民。我们只有结合中国实际、创新思维，才能创造一切条件促进司法公信力的提升。树立司法权威是司法机关适用法律实现法治国家的价值目标。司法权威在更大程度上取决于社会对司法裁决的权威性的普遍接受，即取决于司法公信力，而不只是简单的强制力。司法公信力与司法的特点是密切相关的。一般认为，司法的特点有几个方面：
　　首先，司法是由特定的国家机关及其公职人员，按照法定职权实施法律的专门活动，具有国家权威性。在中国，司法权包括审判权和检察权。其次，司法是司法机关以国家强制力为后盾实施法律的活动，具有国家强制性。再次，司法是司法机关依照法定程序、运用法律处理案件的活动，具有严格的程序性及合法性。最后，司法必须有表明法的适用结果的法律文书如判决书、裁定书、调解书、决定书等。从上述特点出发，不难定义，所谓司法公信力，是指国家司法机关根据法定职权和法定程序，通过具体应用法律处理案件的专门活动，作出表明法的适用结果的判决书、裁定书、调解书、决定书等法律文书后，案件当事人和其他诉讼参与人及社会公众对此的认可度和认同度。从实践来看，司法公信力与司法权威性密切相关，相辅相成，相互作用，相互促进。社会对司法的认可度和认同度越高，司法公信力就越高；司法公信力越高，司法权威性就越高。反之亦然。
　　因此，探讨司法公信力，必须立足于司法公信力的社会基础，分析动摇司法公信力的原因，才能对症下药，找准提高司法公信力的途径。
　　司法公信力的社会基础。
　　首先，司法公信力是和谐社会的重要支撑。在我国社会转型时期，构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的内容，也是全面建设小康社会的重要条件。建设更高水平的小康社会，要求经济更加发展、民主更加健全、文化更加繁荣、社会更加和谐，使社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设四位一体。坚持以人为本、确立科学发展观、实行依法治理和构建和谐社会的统一，既是现代化建设总体格局的科学内涵，又是指导现代化建设的系统理论和战略原则。和谐社会应该是民主法治的社会、公平正义的社会、充满活力的社会、诚信友爱的社会、安定有序的社会、人与自然和谐相处的社会。当前，全国上下正在深入开展的社会主义荣辱观教育，集中体现了中华民族传统美德和当今时代精神的完美结合，是公民、社会组织和国家机关遵守法律，以法律为自己的行为准则，依照法律行使权利、履行义务的思想基础和政治条件。司法公信力是和谐社会的重要内容，也是和谐社会的重要支撑。
　其次，司法公信力是处理社会矛盾的重要条件。随着全民族公民受教育程度的不断提高和我国社会主义法治建设进程的不断推进，人民群众对待各种社会纷争的解决更加理性，更加注重主要依靠通过司法诉讼的途径解决社会矛盾。大量的社会矛盾越来越多的主要通过司法诉讼的途径进入司法诉讼领域。因此，司法公信力越来越受到社会各界的普遍关注。正因如此，全国政法机关为了适应现阶段形势要求，正在本系统内集中开展社会主义法治理念教育，强化依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导等司法理念，这一活动的深入开展，必将成为政法机关转变司法观念、推动司法工作的强大思想武器和力量源泉。法治社会需要一批高度职业化的司法和法律服务群体，司法机关应当成为法律服务的模范。司法机关不应仅靠权力的支撑来树立权威，而是要通过司法的公开性、公正性、说理性和司法工作者的文明民主作风在人民群众心目中树立起真正的权威和公信力。坚持司法为民，提高司法公信力，是衡量司法机关公正司法的重要尺度，也是处理社会矛盾的重要条件。
再次，社会心理和法律意识是司法公信力的重要标准。在社会主义国家，法律是在党的领导下，通过人民代表大会制定的，是党的主张和人民意志的统一。唯有法治才能保持社会的安宁和秩序，这已是不言而喻的道理。当法律规则受到普遍遵守，违反这些规则将导致惩罚、行为无效以及国家给予的其他不利影响时，安宁和秩序方能存在.如果让违法者逍遥法外，受害者将自力寻求救济，安宁和秩序将不复存在。为了实现安宁与秩序，政府必须制定法律以减少不公正，并建立一套适用这些法律的机构以纠正不公正现象。法官在解决纠纷作出判决时必须以强制力为后盾，因为判决书中那些强硬的措辞自身并不是一种权力。法院的权威性在更大程度上取决于社会对判决的权威性的普遍接受。如果社会公认这一点，即自由——不仅仅是安宁和秩序，而且是自由——依赖于实施法治，而法院正是法治的最终捍卫者，那么，社会的法律心理和法律意识就已经形成，司法公信力和司法权威也就已经树立。因此，社会心理和法律意识是司法公信力的重要标准。
　二、提高司法公信力，司法独立是重要因素
（一）司法独立是现代法治国家普遍认同的一项宪法原则，它是司法权及其运行的内在规定性所要求的一种理性自治状态，其核心是司法权的行使过程完全自主，不受外部因素、特别是政治系统的其他部分的干扰。司法独立包含有两方面内容。一为组织上的独立，即法院整体的独立；二为裁判的独立，即法官个人的独立。在现代各国，一般不存在司法是否独立的问题，而仅仅涉及司法独立的程度问题。司法独立的实质是具有司法独立人格的法官的独立。关于法官的独立，关键是如何建立和完善我国法官的保障机制。“当前，探索、研究和构建法官保障机制，有利于维护法官队伍的稳定，有利于推进法院职业化建设，对保障法官依法履行职权、独立公正地审理案件”，提高司法公信力具有重要的现实意义。笔者认为，法官保障机制的构建主要体现在如下制度的设置和完善之中：一是要创建新型的法官制度。法官是司法活动的主体，要培养法官的独立的人格，必须从制度上为法官独立人格的形成提供外在的条件，这就有必要创建新型的法官制度。比如要建立法官选任制度；改变现有的法官等级制度；健全法官的保障制度；实行法官定期交流制度；确立法官自律制度等等。二是要落实法官身份失却和辞退的制度。我国《法官法》第38条中有对法官予以辞退的规定，这是法官应具有较强的政治、业务素质的必然要求，但在实践中对法官的辞退很难落实，鉴于法官法对法官身份失却事由、法官身份取消程序或者没有规定，或者规定不明确，而法官罢免、辞退措施混同于国家公务员的行政处分措施，没有考虑到法官职业特点的情况。因此，应当从制度上对法官身份失却事由特定化，法官身份取消和辞退法定化。从而以疏通法官身份失却和辞退的渠道，保证法官的高素质。三是要废除法官管理的行政化制度。使法官真正实现相互之间以及上下级之间的独立，消除法官的身份制和单位制。这就要求将法院的整体职能进行恰当分化，将行使审判权的司法人员和不行使审判权的行政管理人员分离开来。行使审判权的司法人员在法律地位上应当是平等的，而不应当按行政级别人为地将法官分为三六九等。否则法官的独立地位就得不到保证。
　　提高司法公信力，公平正义是重要的价值取向。
　　司法的公信力有两项最基本的价值追求，一是要有制订良好的法律，即是公序良法；二是这种法律得到普遍的服从，即使公众推崇和信仰。所谓“良好的法律”，就是体现社会公平和正义的法律。所谓“普遍的服从”，就是法律的实体正义和程序正义都得到全面的实现。现代法治既是公平正义的重要载体，也是保障公平正义的重要价值取向。所谓公平正义，就是社会各方面的利益关系得到妥善协调，人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理，社会公平和正义得到切实维护和实现。关于公平正义，当代世界范围内主要存在着两种迥然不同的观点。一种观点为“过程公正论”或“程序公正论”，主张司法的公正主要是司法过程的公正，即“正义不仅应得到实现，而且还应以人们能够看得见的方式得以实现”；另外一种观点则为“结果公正论”，即体现着对结果而非过程的公正追求。其实，从深层次讲，上述两种不同的公平正义观的分歧主要源于民族意识、法的渊源乃至最终哲学认识论上的不同。客观来说，无论“过程公正论”还是“结果公正论”都各有千秋、利弊共存。英美法系“过程公正型”司法在程序过程本身的正当性方面倾注了较多的心力，但其实践模式往往导致一定程度上的“结果虚无主义”。大陆法系“结果公正型”司法虽然也要求程序过程的建构应符合公正的精神，但大都是在有利于查明案件真相的意义上提出并加以落实的，因而实践中常常出现在查明真相旗号下扭曲司法过程的现象。
　　我国作为成文法国家，为了防止司法专断并方便当事人及社会公众对司法结果的有效推断，从而维护稳定的司法秩序和社会秩序，司法必须缘法而裁判。这就要求法官的司法裁判必须根据现有的法律，必须做到实体公正与程序公正得以最佳地融合，必须客观公正地适用法律。当前，在社会结构变动加快，利益关系多元，社会公平问题日益凸显出来，在司法公信力已十分脆弱的情况下，法官应在法律授权范围内对法律给予必要的创造性的适用。也就是说，法官应在坚持依法、及时、合理的前提下，采用司法、教育、协调、调解等方法，逐步建立并从司法执法活动中保障社会公众公平的机制、公平的规则、公平的环境、公平的条件和公平发展的机会，从而使司法真正体现全社会对公平正义的要求和愿望，从而使正义的要求法律化、制度化，使实现正义的途径程序化、公开化、权威化，以此来提高司法公信力。
　　（三）提高司法公信力，司法权威是重要权威
　　任何社会的国家机关及其司法人员都要求有一定的权威，而法治社会的司法权威是置于法律权威之下的权威。宪法和法律在政治生活和社会生活中是否真正享有最高权威则是一个国家是否实现法治的关键。在现代法治国家，有的宣布宪法和法律具有至高无上的权威，有的宣布任何组织和个人不得凌驾于宪法和法律之上，都把树立法律权威作为实现法治的重要内容。一方面，法律权威要通过立法建立具有客观性、确定性、稳定性和可预期性的司法制度才能建立。如果法律制度可以随时随需而改，因人因地而异，那就根本没有法治可言。另一方面，法律权威要通过建树司法权威为核心才能提高司法公信。我们以往比较多的观点是强调司法权威的建立应在司法公正的前提下，认为只要法官做到司法公正，司法权威就自然树立起来了，法官权威问题自然而然就解决了。但自改革开放以来，我国的法治取得了巨大进展，也培养了许多法律人才，但随着法制的强化，却出现了司法权威弱化的局面。“法不是单纯的思想，而是有生命的力量”.因为，案件总是具有相对性，永远无法达到绝对公正，司法公正具有相对性和局限性。而从司法稳定社会秩序的终极目的来看，让受众感受不可抗拒、不可侵犯的司法尊严和神圣，因而引发促使其内心服从的力量，正是司法所需的。可以说，司法的权威性是司法能够有效运作并发挥其应有作用的前提和基础。我们从另一层意义上来说，现代司法的核心就是营造司法权威，取得公众对司法的公信，因此，司法权威特别是法官权威是最重要的权威。
　　（四）提高司法公信力，遏制司法腐败是重要保证
　　要建设社会主义法治国家, 要确立社会公众对法治的信从, 必须首先做好对司法机关自身的权力治理工作。而权力治理的关键是规范法官行为，遏制司法腐败的滋生。当前，我们如何有效地遏制司法腐败的发生呢？我们知道，“教育的作用不是无限的，也不是万能的；有了制度也同样有不执行的问题。这就有一个严格的外在监督问题。强有力的监督是预防腐败的有效防线”.针对司法执法中存在的司法腐败问题，近年来，最高法院采取了一系列防范措施，比如2005年11月颁布实施的《法官行为规范（试行）》，该规范以法官法、公务员法和三大诉讼法为依据，是新中国人民法院成立五十多年来第一部关于法官行为的最全面、最系统、最完整的规定，它基本涵盖了法官工作的各个环节和司法行为的各个方面。现在制度有了，剩下来的就是监督执行，狠抓规范的落实。而要狠抓落实，就要“欢迎社会公众以‘规范'的具体内容为标准，认真考量法官的业内外行为，得出事实求是的评价，增进维护司法权威的社会共识”。各级人民法院也应“从规范的每一条、每一款抓起，力争通过二至三年的努力，使法官的行为和形象有明显的进步和改观，使人民群众满意”。总之，我们要预防和遏制司法腐败，提升司法公信力，除要大力提高法官的思想道德素质，严把“入口”关、强化教育关、过好考核关、疏通“出口”关外，更重要的是完善和构建监督的落实机制、惩处机制、激励机制。只要我们紧密结合法院审判工作和法官队伍建设的实际，持之以恒、常抓不懈、多管齐下，就一定能遏制住司法腐败,树立起司法诚信，并使公众从身边的一点一滴中体会和感受到法官司法公信的力量。
综上所述：
　　目前我国国内学界对司法公信力的研究刚刚起步，整体研究水平有待提高，研究视野还需进一步拓宽，还没有建立适合我国国情的司法公信力测量体系。随着我国政治的进步和经济的发展及受众的成长，学界应站在更广阔的视野，对司法公信力问题展开全方位研究，以期推动司法公信力为普通大众所正确地理解和接受，帮助受众提高对自身合法权益的认识。我们惟有从司法体制上进行改革，从机制上进行创新，从法官行为上进行规范，才能解决影响人民法院公正与效率的各种问题，才能建立适应社会主义现代化需要的、依法独立公正行使审判权的制度和机制，才能促进司法公信力的提升。但在目前通过司法体制改革来彰显司法公信力还存障碍的情况下，我们只有通过法官自身素质的提高、公正的裁判、文明的形象、便民的服务、严厉的惩罚，来树立司法权威，来提升司法公信力。我们有理由相信，随着最高人民法院颁布《人民法院第二个五年改革纲要》的实施，通过法院和法官的共同努力，我们一定会在不久的将来，建立起具有中国特色的司法公信力的价值评价体系。
　　　　
　　参考文献：《法官法》 《法官行为规范（试行）》

北安市人民法院--崔文茂
中国银行业监督管理委员会


商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日


第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：
（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；
（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；
（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。

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