广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市物业管理办法


《南宁市物业管理办法》已于2007年7月20日经市第十二届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。

二〇〇七年八月二十八日

南宁市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

第四条 在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；

（二）业主委员会不依法履行职责的；

（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；

（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋权属证书记载的所有权人为业主。

房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

第十一条 业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

第十二条 物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

第十三条　对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5—15名的单数，负责下列筹备工作：

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份及其专有部分物业建筑面积；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在县、区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。县、区房管部门应当明确指导和监督业主大会成立的工作流程和期限。

业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。

业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

第十五条 物业管理区域内的业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

第十八条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

第十九条 物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；

（六）业主大会赋予的其他职责。

业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

第二十条 业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。

第二十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

第二十三条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

第二十四条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

第二十五条 业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规则通过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门备案。

第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第三十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第三十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十四条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

（一）投标人少于3个的；

（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；

（三）高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；

（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的。

第三十六条 建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）房屋产权名册；

（五）物业管理所必需的其他资料。

在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会；未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。

建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房 （以下合称“物业管理用房”）。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米；物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。

第四章 物业管理服务

第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。

在本市承接物业的外地物业服务企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。

第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第四十五条 物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十七条 未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

物业服务企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。

第四十八条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。

第四十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：

（一）对预收、欠缴的物业服务费用按实结算；

（二）移交全部物业档案资料；

（三）移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。

物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。

第五十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。

普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。

第五十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。

建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。

物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。

第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；

（三）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

第五章 物业的使用与维护

第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

第五十四条 业主应当按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。

第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业服务企业。

临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

业主需要装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。

第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定；业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。

第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。

第五十九条 业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。

第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。

第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：

（一）违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的；

（二）违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；

（三）违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的；

（四）违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的；

（五）违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的；

（六）违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的；

（七）违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

（八）违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

第六十五条 违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。

第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

第六十七条 违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。

第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：

（一）未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的；

（二）撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；

（三）物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；

（四）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款；有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。

第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七十四条 本办法自2007年10月1日起施行。




【内容摘要】：银行承兑汇票作为交易过程中的一种付款方式，在企业之间的贸易往来，发挥了积极重要的作用。基于票据的流通性和无因性，尤其在2008年金融危机以来，关于票据纠纷的诉讼呈现逐年剧增的趋势。笔者在过去的一年里，代理了近十起关于银行承兑汇票的诉讼案件，发现该类纠纷主要集中于银行承兑票据被骗，试图通过公示催告程序重新获得票据权利；票据被他人恶意公示催告，真正持票人权利被侵害等几类典型的情况。由于对票据法的理解不一样，各地法院作出的判决各不相同,笔者以亲身经办过的案例为例，对票据法相关规定加以分析,得出普遍观点，解决相关问题。

【关键词】票据权利 无因性 公示催告 损害赔偿 除权判决

【正文】
甲公司持有一张银行承兑汇票，后遗失，遂向法院申请公示催告，因无人申报权利，法院根据甲公司的申请作出除权判决，确认该承兑汇票无效，甲公司享有该票据权利。
后甲公司凭法院除权判决向付款行提示付款，付款行依法向甲公司付款。而汇票到期后，该票据真正持有人乙公司向付款行提示付款，发现票据被除权，银行拒绝再付款。
在此种情况下，真正票据持有人乙公司如何维护自身权利？法院作出的除权判决是否可以撤销？甲公司因此获得利益属于什么样的法律行为？
一、真正票据持票人该如何维护自身权利？
（一）提起确权纠纷
确权纠纷就是通过法院诉讼来确认其享有票据权利。票据权利是指持票人向票据债务人请求支付票据金额的权利，包括付款请求权和追索权。从一般意义来讲，谁持有票据谁就享有票据权利。但实践中会存在恶意取得票据，或者票据权利被他人取得的情形，因此对于此类情形，需要通过法院确认票据权利。
在本案中，乙公司虽然持有该承兑汇票，我们首先可以推定其享有票据权利。但由于法院已经基于甲公司的申请，作出了除权判决，致使其不能直接凭票据向付款行要求付款。此时，乙公司就需要通过法院诉讼来确认其票据权利。
笔者认为，票据具有文义性和无因性。不论甲公司持有的票据是真的灭失、遗失、被盗还是由于其他原因丧失了票据，对于乙公司来讲，只要其能证明是合法持有票据的，支付了相应的对价，即享有票据权利。甲公司通过除权判决获得的票据权利无法对抗乙公司的善意取得。
票据的文义性是指票据的记载事项应当清楚、明确、合法有效。票据权利依照票据记载内容来确定。即使票据记载的内容与票据行为人的真实意思相违背，票据当事人也只能依照票据记载内容来主张票据权利。
票据的无因性主要是指票据行为的无因性，指票据行为与作为其发生前提的原因关系相分离。也就是说票据一经签发并进入流传，其基础的交易关系与票据的流传就相分离，持票人可不问前手当事人之间如何获得票据，有无其他纠纷，持票人只要证明其获得票据合法且票据背书连续、票面记载有效，就能享有票据权利。各国对票据无因性的认定都基本一致。日本票据法对于票据行为的无因性是指票据行为不受买卖合同等票据行为原因关系有效无效的直接影响。票据原因关系的无效等即使在票据接受的直接当事人之间也只是产生票据债务人的抗辩事由。
另外，关于确权纠纷，笔者认为，其前提条件应当是公示催告申请人虽然凭借除权判决获得了票据权利，但仍未向银行提示付款。如果付款行已经根据除权判决向公示催告申请人支付了款项，此时票据法律关系已经终止，票据持有人要求确认的票据权利已不能恢复。
在本案中，甲公司已经取得票据款项，乙公司若再提起确权纠纷，笔者认为没有法律依据，但可以提起损害赔偿。
（二）行使追索权
汇票追索权是指持票人在汇票到期不获付款或期前不获承兑或有其他法定原因时，在依法行使或保全了汇票权利后，向其前手请求偿还汇票金额、利息及其他法定款项的一种票据权利。
当最后持票人向付款行提示付款主张付款请求权被拒时，其就可以向前手或者其他债务人主张追索权。根据我国《票据法》第六十一条的规定，汇票到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权。而且持票人可以不按照汇票债务人的先后顺序，对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。持票人对汇票债务人中的一人或者数人已经进行追索的，对其他汇票债务人仍可以行使追索权。被追索人清偿债务后，与持票人享有同一权利。
本案中，乙公司可以向前手、出票人、承兑人等其他票据债务人行使追索权，但应当提供票据拒付通知书。
（三）提起票据损害赔偿诉讼
针对票据款项已被公示催告申请人领走的情形，由于票据的流转因为付款行的付款已经全部结束，在这种情况下，若票据持有人系合法持有汇票，则公示催告申请人应当是侵犯了票据持有人的合法权益，可以按照侵权法律关系主张赔偿。根据最高院民事案件案由规定理解与适用，在票据纠纷中规定有票据损害赔偿纠纷案由，因此票据持有人可以通过向公示催告申请人提起票据损害赔偿纠纷诉讼来维护自己的合法权益。
1、管辖法院的选择
票据损害赔偿纠纷是指票据当事人或者金融机构工作人员因违法票据法的规定从事票据行为或者其他与票据有关的行为，给票据当事人或者其他人造成损失而引起的纠纷。
在案件起诉时，案件管辖法院的选择对案件的审理以及对原告权益的有效维护显得至关重要。
根据我国票据法及票据法司法解释规定，对于票据权利纠纷，原告有权选择被告住所地或者票据支付地法院起诉；对于非票据权利纠纷，在被告住所地人民法院起诉。票据损害赔偿纠纷属于非票据权利纠纷。
但笔者认为侵权行为地和结果地均可以为此类案件的管辖法院。最高人民法院《关于审理票据纠纷案件的司法解释》第七条，因非票据权利纠纷提起的纠纷，依法由被告住所地人民法院管辖。笔者认为这条司法解释与民事诉讼法关于诉讼管辖的法律原则不相符，按照侵权行为地法院管辖也是一种选择，且是更好选择。因为，票据损害赔偿本身就是基于侵权行为产生，而往往侵权地就是作出除权判决的法院，由作出除权判决的法院审理因除权判决引起的票据损害赔偿案件更加合理。而且根据司法实践，向票据支付地法院申请除权判决的申请人往往是票据流转过程中的其中一手，被告住所地与票据支付地处于不同地方，被告住所地往往对案件并不了解，因此选择在侵权行为地法院管辖将更有利于案件纠纷的解决。
2、票据持有人的举证义务
对于票据持有人来讲，向公示催告申请人提起损害赔偿时首先应当提供其获得票据的合法性，包括但不限于如何获得票据的过程及相关材料。比如与前手之间的基础关系证明，支付对价的证明等。当然最重要的是应该提供票据原件。谁持有票据谁就享有票据权利。因此，票据的真实存在且背书连续就是对申请人主张票据丢失的最好反驳。
二、失票人该如何维权？
当然在日常商业往来中，票据确实存在着遗失、灭失、被盗的情况。如前所述，票据的最后持票人往往取得票据合法，那么如何来保护票据遗失人的权利呢？
对于失票人的救济，我国《票据法》主要规定了三种救济方式：挂失止付、公示催告和诉讼方式。
（一）挂失止付
我国票据法对挂失止付的条件进行了限定，对于未记载付款人或者无法确定付款人及其代理付款人的票据不可挂失止付。笔者认为，对于未记载付款人或者无法确定付款人及其代理付款人的情形，该规定没有任何实际意义。既然无法确定付款人，就没有可申请挂失止付的对象，当然无法进行挂失止付。
挂失止付对于失票人来说只能是一项临时性的救济措施，关键还是要通过公示催告程序或者诉讼程序来维护失票人的权利。
但是需要注意的是挂失止付并不是公示催告程序的必经程序。失票人既可以先向付款行申请挂失止付，再向票据支付地基层法院申请公示催告，但此时应当在通知挂失止付后三日内向法院申请公示催告。因为根据《票据管理实施办法》的规定，如果付款人或者代理付款人自收到挂失止付通知书之日起12日内还没有收到人民法院的止付通知书的话，自第13日起，失票人的挂失止付通知书将失效。那么此时失票人申请挂失止付的目的就无法达到了。
当然失票人也可以直接向票据支付地基层法院申请公示催告。
（二）公示催告
公示催告的目的主要在于确认票据权利。根据我国《民事诉讼法》及《最高院关于票据纠纷案件若干问题的规定》，人民法院决定受理公示催告申请的，应当同时通知支付人停止支付，并在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利。
人民法院收到利害关系人的申报后，应当裁定终结公示催告程序，并通知申请人和支付人，申请人或者申报人可以向人民法院起诉。
若公告期间无人申报，则人民法院根据申请人的申请将作出除权判决。申请人可凭借除权判决要求付款行付款。
因此，对于失票人来讲，向法院申请公示催告程序是其一项重要的救济途径。首先，申请人应当向法院递交申请书，写明票面金额、出票人、收款人、背书人等票据主要内容，申请的理由与事实等。其次，在申请人提出公示催告申请后，法院应当及时决定是否受理。对于符合法律规定的申请，应当裁定受理；对于不符合法律规定的，应当裁定驳回。
（三）提起诉讼
对于失票人来讲，我国票据法及最高院司法解释均作出了相应的规定。
首先，票据丧失后，失票人在票据权利时效届满前，在提供相应担保的情况下，可以请求出票人补发票据，或者请求债务人付款。若出票人拒绝补发票据或者债务人拒绝付款的，失票人可以向被告住所地或者票据支付地人民法院起诉。在此类诉讼中，需要注意的是被告的主体身份。根据票据纠纷最高院司法解释规定，被告应当为与失票人有票据债权债务关系的出票人、拒绝付款的票据付款人或者承兑人。当主债务人不能付款时，失票人是否可以将其他债务人比如背书人、保证人等作为被告，目前司法没有明确的规定。但笔者认为，为了更好的保护失票人的合法权益，应当允许将其他债务人列为被告。
其次，若失票人可以确定有人采取欺诈、胁迫等非法手段获取票据的，根据最高院司法解释，失票人为行使票据所有权，可以起诉向非法持有票据人请求返还票据。
但笔者认为，直接向法院提起诉讼的方式并不是最有效的救济途径。失票人除了要证明自己曾合法持有票据，说明自己丧失票据的情形外，还应当举证证明被告是非法持有票据，同时还应当向法院提供相当于所丧失票据载明金额的担保。这对失票人来讲，不仅增加了举证难度，也增加了诉讼成本。
三、法院作出的除权判决能否撤销？
法院是基于公示催告申请人的申请，在法定的期限内，无人申报权利而根据申请人的申请作出相应的除权判决。从程序上来说，当然法院的判决是有效的，是正当的。但当票据的真正持有人出现时，且其能够证实其合法获得票据，而申请人又无法举证证明持票人是以欺诈、偷盗、或胁迫等非法手段恶意取得的或者具有重大过失，那先前的除权判决显然是错误的。那么此类的除权判决是否可依法撤销呢？