杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。

（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）

国家经贸委 国家计委 财政部


关于印发《国家重点技术改造项目管理办法》、《国家重点技术改造项目国债专项资金管理办法》的通知

国经贸投资〔1999]886号

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委、计经委)、计委、财政厅(局)，国务院有关部门，各人民银行分行：
为贯彻落实党中央、国务院关于增发财政债券支持重点行业、重点企业、重点产品进行技术改造的重大决策，加强国家重点技术改造项目规范化管理，使财政资金切实发挥引导支持作用，现将《国家重点技术改造项目管理办法》和((国家重点技术改造项目国债专项资金管理办法》印发你们，请按要求严格遵照执行。

国家经贸委
国家计委
财政部
中国人民银行
一九九九年九月十日



国家重点技术改造项目管理办法


一、总 则

第一条 为贯彻落实党中央、国务院增发财政债券支持重点行业、重点企业、重点产品的技术改造，促进企业技术进步，调整产品结构，提高产品质量，发展进口替代产品，增加有效供给，扩大内需，促进国民经济持续稳定发展的决策，加强国家重点技术改造项目规范化管理，特制定本办法。
第二条 本办法所称国家重点技术改造项目是指：用国债专项资金支持的由国家组织安排的技术改造贷款项目。
第三条 国家重点技术改造项目的确定，必须坚决防止重复建设，不变相扩大生产能力，不乱铺摊子，不搞填平补齐，按照“质量、品种、效益”和替代进口的要求选择企业和项目；突出重点行业、重点企业、重点产品，取得标志性的效果；以加快国有企业技术进步和产业升级为目标，采用国内外先进技术，对所选择企业进行系统的改造，提高工艺装备水平；重点选择产品有市场、有竞争力、有效益的续建项目和已完成前期准备工作，当年可以开工的项目。
第四条 国家重点技术改造项目的企业选择，坚持“择优扶强，突出重点，注重实效”的原则。重点从512户重点企业、120户试点企业集团和行业骨干企业中重点选择领导班子强、管理好、银行信用等级高的国有大型企业和国有控股大型企业。在同等条件下，适当向东北等老工业基地和中西部地区倾斜。
第五条 重点技术改造贷款项目实行企业与银行双向选择，银行可以自主选择企业，企业可以自主选择银行。
第六条 加强组织领导，建立健全科学的项目决策体系及有关责任制，完善项目的推荐、选择、评估、确定、实施、监督全过程的约束机制。充分调动各方面力量，确保项目决策的科学性和准确性，达到宏观上不造成重复建设，微观上投资效益最大化的目标；明确企业、各级政府部门、银行以及有关中介机构的责任，强化项目实施和资金使用的监管，各司其职，奖罚分明，保证资金使用的方向、质量和项目能够保质、保量按期完工，尽早发挥预期效益。
第七条 国债专项资金支持的方式有银行贷款贴息和投资补助两种。

二、组织领导

第八条 国家成立国家重点技术改造领导小组。领导小组由国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、国家开发银行、信息产业部、中国国际工程咨询公司以及有关国家工业局组成。领导小组的主要职责是：负责技术改造项目的审查安排，协调有关部门的关系，解决有关重大问题，审议国家重点技术改造项目的投资方向。
第九条 国家重点技术改造领导小组下设办公室，作为领导小组的办事机构，具体负责项目汇总、计划编制等日常事务。办公室设在国家经济贸易委员会投资与规划司。
第十条 各地政府要成立相应的班子，加强对重点技术改造项目的组织领导和协调l确保上报项目的质量了负责项目实施全过程的监管。

三、项目决策和下达

第十一条 项目的申报程序。项目可由企业按隶属关系，报所在省、自治区、直辖市、计划单列市经贸委(经委、计经委)或国务院有关行业主管部门，地方企业申报项目时抄报有关行业主管部门，中央企业申报项目时抄送所在地经贸委(经委、计经委＞备案；地方经贸委(经委、计经委)和国务院有关行业主管部门按要求审查、筛选后，报国家重点技术改造领导小组办公室。
第十二条 申报项目的企业，应扎实做好产品市场分析和技术工艺的先进性等前期工作，分析企业产品的性能价格比，保证产品有较强的竞争力并能取得较大的经济效益，严防一哄而起，盲目投资。对于少数确因采取先进技术和设备而增加少量生产能力的企业，必须同时淘汰相应规模的落后生产能力；如本企业淘汰的落后生产能力不足的，应由企业所在省、自治区、直辖市及计划单列市其他企业予以淘汰。并由所涉及企业的法人代表和省市经贸委负责人签字负责落实。
第十三条 申报项目，必须在充分的可行性研究基础上，填报《申请国家重点技术改造项目基本情况表》，写明企业和项目的基本情况。
续建项目的申报，除填写申报项目表外，还需如实说明项目的进度和资金投入等情况，并附原技术改造项目可行性研究报告批复文件。非技术改造项目不属于申报范围。
第十四条 地方经贸委(经委、计经委)和国务院有关行业主管部门，在审查和筛选本地
区、本部门所属企业的技术改造项目时，要按照防止重复建设，围绕“质量、品种、效益”和替代进口的要求，严格把好审查、筛选关。
第十五条 领导小组办公室组织有关国家局和部门以及中介机构，成立专家小组对项目产品市场、工艺技术方案等进行充分的论证。参加论证的部门和人员要有高度的责任感，认真研究市场和供求关系的发展变化，从行业发展规划布局上突出重点企业，从适应国际市场竞争的战略高度来衡量工艺技术的前景和趋势，科学测算投资概算的准确性，确保项目的投资效益和企业的经济效益，保证项目决策的命中率和不造成重复建设。专家和有关部门论证后，专家本人和有关部门一把手要对审查意见签字，送领导小组审核。领导小组预审后，送有关银行征求意见。银行要对项目及承担的企业进行充分的财务分析，保证企业投资能够按期收回，不固项目投资而发生呆坏帐。银行评估论证同意后，由领导小组办公室编制国家重点技术改造项目计划，经加快基础设施建设领导小组审核，上报国务院审批。
第十六条 凡列入计划，经国务院原则同意的项目，其中续建项目，要加快实施进度，争取早日竣工投产；尚未立项的项目视同立项，企业据此抓紧完成可行性研究报告，并严格按现行技术改造项目审批程序，报国家和省、自治区、直辖市、计划单列市经贸委(经委、计经委)审批。
第十七条 经国务院批准的国家重点技术改造项目计划，由国家经济贸易委员会和国家发展计划委员会下达。项目投资和资金计划由国家经济贸易委员会会同财政部、国家发展计划委员会和有关银行联合下达。地方企业的项目需经地方财政部门承诺后下达。

四、项目的实施与监管

第十八条 实行法人代表责任制。企业法人代表对项目建设、资金使用、达产达效承担终身责任。在项目达产达效之前，企业法人代表不得调离或更换。确需更换的，要对项目情况按规定严格办理交接手续。
企业必须成立专门工作班子，除做好扎实的项目前期工作，选准有市场、有竞争力的产品外，对于项目的实施要严格执行投资、质量、工期“三包干”制度，保证项目质量，按照合理工期达产达效并发挥效益。
第十九条 企业应按要求定期向有关部门报告项目进度，在项目实施过程中遇到问题要及时向有关部门报告；政府有关部门对项目及资金使用情况进行检查时，企业有义务主动向国家经济贸易委员会国家重点技术改造项目督查办公室报告情况，并提供有关资料，不得规避或阻碍督查人员的监督检查工作。
第二十条 建立健全项目监督检查制度。在国家经济贸易委员会设立国家重点技术改造项目督查办公室，全面负责所有项目的监管。其主要职责是：负责组织对国家重点技术改造项目的实施和资金使用情况进行监督检查，加强对有关责任单位工作的检查，协调处理项目执行中的重大问题，建立项目跟踪制度和体系，定期或不定期向领导小组报告国家重点技术改造项目实施情况。
第二十一条 建立政府有关部门行政一把手负责制。地方经贸委要切实加强项目监督检查。无论是中央企业的项目，还是地方企业的项目，省级经贸委一把手负责监督本省、自治区、直辖市及计划单列市重点技术改造项目的组织实施，落实环保、城市规划等有关外部条件，保证项目各项资金及时到位和按规定用途使用，并负责监督企业如期归还银行贷款。
第二十二条 加强行业主管部门的监管职能。国家行业主管部门一把手要亲自负责，指定专人组成专门的工作班子，根据国家经济贸易委员会国家重点技术改造项目督查办公室的统一部署，负责对本行业项目的实施质量和进度等情况进行监督检查，对重大项目成立督查小组，实行督查员负责制，负责对项目的跟踪检查，帮助企业解决项目实施中有关工艺技术等方面的问题，确保项目实施的质量和进度。发现重大问题要及时向督查办公室报告。
第二十三条 加强资金调度和监督管理。有关承贷银行要负责项目贷款按合理工期及时、足额到位，对资金头寸紧的开户行各商业银行总行要及时调度资金，确保技术改造项目顺利进行。承贷银行负责对重点技术改造贷款的使用进行监督检查，保证贷款资金按照项目设计方案全部用于项目建设，对项目贷款资金挤占挪用的，承贷银行有权作出相应处罚，情节严重者，承贷银行可以停止技术改造贷款。
财政部和地方各级财政部门负责监督检查国债专项资金的到位及使用情况，建立严格的奖惩制度，杜绝任何单位弄虚作假或截留、挪用国债专项资金，保证国债专项资金全部、按时、足额到位，并用于企业的技术改造。
第二十四条 建立健全项目后评价制度。凡列入国家重点技术改造项目计划的项目，竣工投产二至三年均要做后评价。项目后评价的主要内容包括：项目前期工作、项目组织实施情况以及项目的验收、效益等。

五、项目责任追究及惩罚

第二十五条 凡属项目决策失误，造成重复建设的，．要严格追究有关部门一把手和项目评估论证者的责任。
第二十六条 凡因企业选择不准，新上项目造成亏损或不能达到预期效果的，要追究省级经贸委和地方有关部门一把手的行政责任。
第二十七条 凡上报项目弄虚作假，骗套国债专项资金的，要追究企业法人代表的责任，触犯法律的依法追究法律责任。
第二十八条 凡项目不能按照目标、进度、投资和设计要求实施，造成项目不能完工和不能如期完工达产达效的，追究省、自治区、直辖市及计划单列市有关单位领导和企业法人代表的行政责任。
第二十九条 凡弄虚作假，截留、挪用项目资金或妨碍督查人员对企业检查的，追究有关单位一把手及当事人的责任，触犯法律的追究其法律责任。
第三十条 凡违反本办法，发现有弄虚作假、截留、挪用国债专项资金，项目实施问题严重的，新项目投产时应淘汰落后生产能力而未淘汰等情况之一者，立即停止对项目所在省、自治区、直辖市及计划单列市其他固定资产投资项目的一切财政支持，并停止对项目的贷款支持。

六、附 则

第三十一条 本办法自发布之日起施行。
第三十二条 本办法由领导小组办公室负责解释。
第三十三条 有关国债专项资金的管理办法另行制定。