您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

谈“商品房认购协议”/郭旺生

时间:2024-07-06 11:00:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8313
下载地址: 点击此处下载
谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942

潮州市利用国家开发银行贷款项目稽察管理办法

广东省潮州市人民政府


潮府〔2004〕22号

印发《潮州市利用国家开发银行贷款项目稽察管理办法》的通知



各县、区人民政府,枫溪区管委会,市府直属各单位,市开发区管委会:

现将《潮州市利用国家开发银行贷款项目稽察管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。执行中出现的情况,请迳向市财政局反映。
二○○四年五月十四日


潮州市利用国家开发银行贷款项目稽察管理办法



第一条 为加强对利用国家开发银行贷款资金建设项目的监督,保证工程质量和资金安全,提高投资效益,参照《国家重大建设项目稽察办法》的规定,结合我市实际,制订本办法。

第二条 我市所有利用国家开发银行贷款资金的建设项目(以下简称建设项目)全部列为稽察对象,由稽察特派员依法进行稽察。

第三条 潮州市发展计划局重点项目稽察特派员办公室(以下简称稽察特派员办公室,对外工作使用“潮州市重点项目稽察特派员办公室”)负责全市利用国家开发银行贷款建设项目的稽察。

第四条 对建设项目的稽察分为稽察检查、专项稽察、全面稽察,稽察内容由稽察特派员办公室根据建设项目的实际情况确定。

第五条 对建设项目的稽察,每年不得少于一次,直至建设项目建成交付使用止。

第六条 稽察特派员办公室应及时掌握《项目可行性研究报告》的审查进展情况,在建设项目批准后立即介入。

第七条 每一个建设项目必须设立稽察档案和数据库,及时收集有关资料和数据。有关建设项目稽察材料、凭证、稽察报告、整改通知书,应依有关规定及时整理、立卷和归档。

第八条 稽察特派员办公室所作的稽察报告应报市政府,并向相关部门通报。

第九条 对利用国家开发银行贷款资金的建设项目进行稽察,依下列程序进行:

(一)制定项目稽察提纲。稽察提纲应逐项列出稽察的具体内容,编制相应的稽察统计表,具有较强的可操作性,能够指导实际稽察工作;

(二)现场稽察。按照稽察工作计划,深入项目现场,根据稽察提纲内容进行实地稽察;

(三)编写和提交稽察报告。每次稽察结束后,应及时提交事实清楚、数字准确、依据充分、结论客观公正的稽察报告。

第十条 稽察特派员发现被稽察对象存在问题,应提出整改意见,由市稽察特派员办公室发出责令限期整改通知书,将有关稽察情况及时向有关部门通报并向市政府报告。

第十一条 对建设项目存在的问题在限期内不整改的,分别不同情况,由稽察特派员办公室提出处理建议:

(一)通报批评;

(二)暂停拨付建设资金;

(三)暂停项目建设;

(四)暂停对所在部门同类新项目的申报、审批。

(五)将重大违规违纪问题移交有关部门查处。

第十二条 稽察特派员办公室应组织稽察人员对项目整改情况进行复查,并提交复查报告,由市发展计划局报市政府。

第十三条 经复查验收合格后,有关建设项目方可继续拨款、开工及申报。

第十四条 被稽察单位有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分,直至撤销职务;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的;

(二)拒绝、无故拖延向稽察特派员提供财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的;

(三)隐匿、伪报有关资料的;

(四)有妨碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。

第十五条 本办法由潮州市发展计划局负责解释。自颁发之日起施行。


永州市人民政府办公室关于印发《永州市食品安全有奖举报办法(试行)》的通知

湖南省永州市人民政府办公室


永州市人民政府办公室关于印发《永州市食品安全有奖举报办法(试行)》的通知

永政办发〔2012〕60号



各县区人民政府,各管理区,市政府各委局、各直属机构:

  《永州市食品安全有奖举报办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。



   二○一二年九月十九日



永州市食品安全有奖举报办法(试行)

  为严厉打击危害食品安全的违法行为,促进我市食品生产经营企业增强食品安全第一责任人意识和诚信意识,鼓励全市人民积极参与食品安全的共同监督,有效消除食品安全隐患和危害因素,进一步提高食品安全保障水平,根据《中华人民共和国食品安全法》、《国务院关于加强食品安全工作的决定》(国发〔2012〕20 号)和国务院食安办《关于建立食品安全有奖举报制度的指导意见》(食安办〔2011〕25号)精神,结合本市实际,制定本办法。

  第一条 适用范围。本办法适用于农业、质量技术监督管理、工商、卫生、食品药品监督管理、商务、出入境等有关部门(以下简称食品安全监管部门)受理、督办或者直接参与调查处理的食品安全违法举报案件。

  第二条 部门职责。各级食品安全委员会办公室统一负责、组织、协调本行政区域的食品安全有奖举报奖励工作。食品安全监管部门依据各自职责,负责食品安全举报受理、核实、查处和奖励初审工作,并公布举报投诉电话,明确举报的受理范围。

  第三条 举报途径

  (一)来人举报。

  (二)电话、传真、电子邮件举报。

  市级食品安全监管部门举报电话

  农产品环节:市农业局(8368975)

  生猪定点屠宰环节:市商务局(8368240)

  市场流通环节:市工商局(12315)

  生产加工环节:市质量技术监管局(12365)

  餐饮服务与保健食品环节:市食品药品监管局(8321215)

  (三)信函举报。

  (四)行政执法部门或司法部门移交的由个人举报立案查处的案件。

  (五)其它途径。

  第四条 举报奖励范围

  举报下列食品安全违法行为之一,经查证属实的,属于奖励范围:

  (一)在农产品种植、养殖、加工、收购、运输过程中使用违禁药物或其它可能危害人体健康的物质的。

  (二)使用非食用物质和原料生产食品,违法制售、使用食品非法添加物,或者使用回收食品作为原料生产食品的。

  (三)收购、加工、销售病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品,或者向畜禽及畜禽产品注水或注入其它物质的。

  (四)加工销售未经检疫或者检疫不合格肉类,或者未经检验或者检验不合格肉类制品的。

  (五)生产、经营变质、过期、混有异物、掺假掺杂伪劣食品的。

  (六)仿冒他人注册商标生产经营食品、伪造食品产地或者冒用他人厂名、厂址,伪造或者冒用食品生产许可标志或者其它产品标志生产经营食品的。

  (七)未按食品安全标准规定超范围、超剂量使用食品添加剂的。

  (八)其它涉及食用农产品、食品和食品相关产品安全的违法犯罪行为。

  第五条 举报人的义务。举报人在举报过程中,应当履行下列义务:遵守法律、法规,不得损害国家、社会、集体利益和其他公民的合法权利;如实反映情况,不得捏造、歪曲事实,不得诬告、陷害他人,不得盗用他人名义举报;并履行法律、法规规定的其它义务。

  第六条 保密及工作纪律要求。食品安全监管部门接到对食品安全违法行为的举报后,应坚持原则,秉公办事,不得推诿拒绝,置之不理;不得刁难和歧视举报人;不得利用职务之便徇私舞弊;不得接受举报人请客送礼;遵守保密制度,未经查结的案件,不准向他人泄露,不准在公共场所谈论案情;妥善保管举报材料,不得丢失,隐匿或者擅自销毁,不准传给无关人员阅看;不得泄露和扩散举报人要求保密及可能对举报人权益造成损害的内容,不得将检举、控告材料及有关情况透露或者转送给被检举、控告的人员和单位;转递举报材料时,原件一般不转,只转摘抄件。对属于本部门职责的,应当受理,详细记录在案,并及时进行核实、查处;对不属于本部门职责的,应当书面通知并移交有权处理的部门处理,同时告知举报人。对举报的食品安全违法案件,要形成专门案卷。

  第七条 办结时限。食品安全监管部门应当自受理举报之日起60日内办结案件;60日内不能办结的,经本部门负责人批准,可以适当延长办理期限,但延长期限不得超过30日,并告知举报人延期理由,同时报同级食品安全委员会办公室备案。

  第八条 奖励级别及额度:

  (一)一般食品安全举报奖励级别和奖励额度分为以下三个等级:

  1、一级举报及奖励:能详细提供被举报人或单位的违法事实并能够提供关键证据和票据,并积极协助案件调查,举报情况与违法事实完全相符,按该案货值的4%但不超过5000元给予奖励。

  2、二级举报及奖励:能提供被举报人或单位的违法事实并已掌握部分现场物证、书证、视听资料等证据并协助案件调查,经查证,举报情况与违法事实相符,按该案货值的2%但不超过5000元给予奖励。

  3、三级举报及奖励:已取得部分重要证据,但尚未对违法事实进行直接核实,仅提供查办线索,未配合案件调查,举报情况与查办事实基本相符,按该案货值的1%但不超过5000元给予奖励。

  对举报违法制售、使用食品非法添加物,生产假冒伪劣食品的地下“黑窝点”、“黑作坊”等的人员,以及违法生产经营单位内部举报人员,在上述三个等级的奖励额度上分别提高1%但不超过5000元给予奖励。

  对执法机关查处后无涉案货物,但证实被举报者存在违法事实的,可视情节给予举报人员100-500元奖励。

  (二)重大食品安全举报和奖励额度:重大食品安全举报和奖励额度的确定由市食品安全委员会办公室报请市食品安全委员会全体会议研究决定。

  第九条 有奖举报原则:

  (一)同一线索被两个以上举报人分别举报的,奖励最先举报人。

  (二)两个或两个以上联名举报同一线索的,按一案进行奖励。

  (三)对同一案件的举报奖励不得重复发放。

  (四)举报人应当对所举报内容的真实性负责。

  (五)未经举报人同意,不得公开或泄露举报人有关信息。

  第十条 奖励的审批及兑付。举报案件办结后,食品安全监管部门应在7日内提出奖励级别和奖励额度的初审意见并附实名举报人的基本情况,通过保密途径交同级食品安全委员会审批。食品安全委员会办公室在收到食品安全监管部门意见之日起15日内作出是否奖励和确定奖励金额的决定,并通知举报人。举报人在接到奖励通知之日起30日内,填报食品安全有奖举报经费领取申请表并携带本人身份证或其它有效证件到当地食品安全委员会办公室领取奖金。逾期未领取的,视为自动放弃。

  食品安全委员会办公室应当严格核实举报人的身份,并尊重举报人的意愿,在确定身份无误后,通过银行转账、邮政汇款、现金支付等方式于7个工作日内兑现奖金。

  第十一条 奖励经费来源及管理。专项举报奖励经费由当地财政列支,属市级部门受理举报和查处的案件由市级专项举报奖励资金列支;属县区(管理区)相关部门接受举报并查处的案件由当地专项举报奖励资金列支;对移送、交办的举报案件,由被举报人或单位所在地专项奖励资金列支。食品安全委员会办公室负责统一管理和支付,审计和财政等部门要加强监督。

  第十二条 下列举报案件不适用本办法:

  (一)与食品安全工作有关的国家机关及其工作人员的举报。

  (二)负有食品安全管理职责的部门工作人员的配偶、直系亲属或者其授意他人的举报。

  (三)假冒伪劣产品的被假冒方或其代表、委托人的举报。

  (四)属消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,与经营者发生消费者权益争议的申诉案件的举报。

  第十三条 本办法自发布之日起施行。

  附件:1、永州市食品安全有奖举报经费管理办法 (试行)

  2、永州市食品安全有奖举报经费领取申请表

  3、永州市食品安全有奖举报审批表

  附件1:

永州市食品安全有奖举报经费管理办法 (试行)

  为了加强我市食品安全有奖举报经费的管理,充分合理有效地使用奖励经费,保证举报奖励工作顺利开展,特制定本办法。

  第一条 各级政府设立食品安全有奖举报专项奖励资金,对举报食品安全违法犯罪行为进行奖励。

  第二条 各级食品安全委员会对专项举报奖励经费,采取单独立户、专款专用、实报实销的办法进行统一管理和支付,设立举报奖励经费收支明细科目进行核算,接受财政、审计、监察等部门的监督和检查。

  第三条 凡向市食安委各监管部门进行举报,并经组织查实处理的案件,对实名举报人进行奖励。举报奖励必须在案件查结,复议期和诉讼期期满后, 15日内作出奖励决定通知举报人。

  第四条 各级食品安全委员会办公室应遵循合法、公正、及时、便民的原则,负责办理举报案件兑奖手续,由有关食品安全监管部门配合。举报奖励的范围、标准和程序,依照《永州市食品安全有奖举报制度(试行)》(永政办发〔2012〕号)的有关规定执行。

  第五条 在办理举报奖励时,举报人须填写《永州市食品安全有奖举报经费支取申请表》。

  第六条 举报案件办结后,食品安全监管部门应在7日内填写《永州市食品安全有奖举报经费支取审批表》,提出奖励实名举报人的初审意见,交同级食品安全委员会审批。食品安全委员会办公室负责人应在15日内作出是否奖励和确定奖励金额的决定。

  第七条 举报人为确定有关食用农产品、食品和食品相关产品是否安全而支付的检验、交通等费用,由举报人自行承担,不得列入食品安全有奖举报经费开支。

  第八条 举报人领取奖金时,应在《永州市食品安全有奖举报付款专用凭证》如实填写有关事项,并签名或盖章。

  第九条 各市级监管部门及市食安办工作人员支付奖金时,应当严格审核,防止奖金被骗。对玩忽职守,徇私舞弊致使奖金被骗或挪用,除追缴奖金外,依法追究有关人员的法律责任。

  第十条 本办法自公布之日起施行。

  附件2:

永州市食品安全有奖举报经费领取申请表

  市 局(办):

   我于 年 月 日以 名义,书面(或来访、电话、传真、网络、信函,行政执法部门或司法部门移交的由个人举报立案查处的案件)的方式,向你局(办) 检举 食品安全违法违规行为,你局(办)对其违法行为依法进行了查处,并核实。根据《中华人民共和国食品安全法》和《永州市食品安全有奖举报制度(试行)》的有关规定,特申请给予举报奖励。

  

  申请人:

   年 月 日

  附件3:

永州市食品安全有奖举报审批表

案件编号
举报时间

案件名称

举报人
姓名
证件种类
证件号码

单位地址
联系电话

举报内容



查处结果
查处文号

文书名称

市直管部门奖励建议
贡献大小

奖励形式
奖励金额

市直管部门

分管领导审批

市食安办

领导审批



  填表单位: 填表人员: 填表时间: