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商品房价格是由哪几部分构成的/吴 宇

时间:2024-07-09 08:45:50 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9475
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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格,由下列项目构成:

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价(包括楼层差价、朝向差价)
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
拒不执行判决裁定应追究有关人员刑事责任的由法院刑事审判庭直接受理?
——《国家司法考试辅导用书》中的一个不当之处

山东省临邑县人民检察院 王健 刘宗胜 徐庭霜


《国家司法考试辅导用书》2006年[修订版](中国政法大学出版社)第三卷(以下简称《第三卷》),有一个知识性的错误,恐怕会对初学者造成误导。遗憾的是,虽然历经数次修订,编者仍未能发现这一硬伤。
《第三卷》民事诉讼与仲裁制度第十二章《对妨害民事诉讼的强制措施》最后一段(551页—552页)认为:对于由于实施妨害民事诉讼行为而构成犯罪的,应由有关机关依法追究其刑事责任。具体程序按照最高人民法院的有关司法解释办理:……。第二,依照民事涉讼法第102条第1款第6项的规定,应当追究有关人员刑事责任的,由法院刑事审判庭直接受理并予以判决。上文所指的司法解释为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)第126条:依照民事诉讼法第一百零二条第一款第(六)项的规定,应当追究有关人员刑事责任的,由人民法院刑事审判庭直接受理并予以判决。民事诉讼法第一百零二条规定:诉讼参与人或者其他人有下列情形之一,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任:…;(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定:对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大常委会法制工作委员会关于〈中华人民共和国刑事诉讼法〉实施中若干问题的规定》(以下简称《规定》)第4条第3款规定:伪证罪、拒不执行判决裁定罪由公安机关立案侦查。
从上述规定不难看出,关于拒不执行判决裁定罪的管辖适用问题,《意见》和《规定》存在冲突。但是《意见》实施日期为1992年7月14日,而《规定》实施日期为1998年1月19日,根据后法优于先法的原理,《规定》显然优先适用。况且,《规定》是最高院等六部委联合作出的,《意见》中与之冲突之处,理应以《规定》为准。事实上,在《规定》出台之后,司法实践中,公安司法机关也正是照此办理的。
《国家司法考试辅导用书》因其权威性、全面性和实用性,早已成为司法考试应试者的必读教材,对读者的影响不言而喻。鉴于《国家司法考试辅导用书》内容浩繁,疏漏之处在所难免。前段时间,法律出版社就第三卷公司法部分公布的勘误竟达15处之多。但上文所指出的不当之处,恐怕和出版社无关。虽然瑕不掩瑜,但类似这种硬伤,编者还是要及早发现勘误为好。另外,《国家司法考试辅导用书》2006年[修订版]是否仅此一处不当,目前尚不得而知。编委会有没有主动纠错的相关机制呢?

云南省劳动监察规定

云南省劳动厅


云南省劳动监察规定
云南省劳动厅


第一章 总 则
第一条 为了保障劳动法律、法规、规章的贯彻实施,保护劳动关系双方的合法权益,建立健全劳动监察体系,根据劳动部发布的《劳动监察规定》和有关法律、法规,结合云南省实际,制定本规定。
第二条 对云南省行政区域内各种所有制形式的企业、事业单位和雇工的城镇个体工商户(以下简称单位)以及与用人单位有劳动关系的劳动者(以下简称劳动者)的劳动监察,适作《劳动监察规定》和本规定。
第三条 本规定所称劳动监察,是指由劳动行政主管部门依照规定的职责,对单位和劳动者执行劳动法律、法规、规章的情况进行监督检查,并对违法行为予以纠正和处罚的活动。
对单位和劳动者遵守劳动安全与卫生法律、法规、规章情况的监督检查,按照现行规定执行。
第四条 企业事业单位主管部门和公安、卫生、工商、财政、税务、银行、工会、妇联等有关部门与组织,协同劳动行政主管部门做好劳动监察工作。

第二章 劳动监察机构与职责
第五条 省及地(州、市)劳动行政主管部门应当设立劳动监察机构;县(市、区)劳动行政主管部门应当设立劳动监察机构或者配备专职劳动监察员,具体负责劳动监察工作。
各级劳动监察机构由同级劳动行政主管部门领导,接受上级劳动监察机构的业务指导。
第六条 各级劳动监察机构依照下列规定分级行使劳动监察管辖权:
(一)省劳动监察机构负责省属单位和中央、部队、省外驻滇单位以及经省工商行政管理机关核准注册登记的外商投资企业的劳动监察;
(二)地(州、市)劳动监察机构负责地(州、市)属单位以及经授权的地(州、市)工商行政管理机关核准注册登记的外商投资企业的劳动监察;
(三)县(市、区)劳动监察机构或者劳动监察员负责本行政区域内除前两项规范范围以外的单位和劳动者的劳动监察。
第七条 劳动监察机构行使下列职权:
(一)宣传国家和本省有关劳动管理的法律、法规、规章、督促单位和劳动者贯彻执行;
(二)对单位和劳动者贯彻实施劳动法律、法规、规章情况进行监督检查,依法纠正和查处劳动违法行为;
(三)对劳动监察员进行培训、考核和监督;
(四)参加劳动事故的调查和处理,对重大事故建立档案并按有关规定上报;
(五)法律、法规、规章规定或者同级政府、劳动行政主管部门委托行使的其他职权。
第八条 劳动监察的内容:
(一)劳动力管理:
1、劳务中介组织的业务活动;
2、劳动合同的订立和履行情况;
3、单位招聘职工和用工情况;
4、劳动者的工作时间;
5、承办培外承包工程、对外劳务合作、公民个人出境就业的机构维护境外就业人员合法权益的情况。
(二)职工工资福利:
1、企业工资总额宏观调控规定的执行情况;
2、单位支付职工工资情况;
3、国有企业经营者的收入情况;
4、单位遵守职工福利规定的情况。
(三)社会保险:
1、单位和劳动者对各种劳动保险的投保和保险金的缴纳情况;
2、社会保险机构管理和使用社会保险费用的情况;
3、社会保险金给付情况。
(四)职业培训
1、执行“先培训、后上岗”制度的情况;
2、职业技能考核鉴定及发放证书情况。
(五)法律、法规、规章规定的其他事项。

第三章 劳动监察员与职责
第九条 各级劳动监察机构应当配备专职劳动监察员;根据工作需要,可以配备部分兼职劳动监察员。
劳动监察员应从作风正派、清正廉洁、熟悉有关劳动法规和政策,具有一定专业知识和劳动管理经验的人员中选任。
劳动监察员由劳动监察机构提名,同级劳动行政主管部门任命,报上一级劳动行政主管部门备案,由省劳动厅统一核发《劳动监察员证》。
第十条 各级劳动行政主管部门应当对劳动监察员经常进行政策法规和职业首先教育,并建立劳动监察员业务考绩档案。
省劳动监察机构负责对全省劳动监察员进行定期培训和考核,对考核不合格者有权责成当地劳动行政主管部门取消其劳动监察员资格。
第十一条 劳动监察员履行职责时,享有下列权利:
(一)根据工作需要,持《劳动监察员证》可以随时进入有关单位进行劳动监察;
(二)在必要时,可以向被检查单位或者劳动者下达《劳动监察询问通知书》、《劳动监察指令书》,并要求其要收到该《通知书》或者《指令书》之日起10日内据实向劳动监察机构作出书面答复;
(三)查阅、调阅和复制被检查单位的有关资料,询问有关人员。
第十二条 劳动监察员履行职责时,应当承担下列义务:
(一)秉公执法,不得滥用职权、徇私枉法,谋取任何直接或者间接利益;
(二)不得泄露单位或者劳动者的有关保密资料和信息;
(三)为举报者保密。

第四章 劳动监察程序与处理
第十三条 劳动监察员与单位或者劳动者有利害关系的,进行劳动监察时应当加避。
第十四条 劳动监察机构查处单位或者劳动者的违法行为,依照下列程序:
(一)登记立案。对于举报材料和已发现的违法行为,应当在7日内进行审查,认为有违法事实,需要依法追究的,应当登记立案;认为不属于本劳动监察机构管辖范围的,应当移送有管辖权的劳动监察机构处理。认为不履于劳动监察事项的,应当转送有关部门或者告知当事人提交有
关部门处理。
(二)调查取证。对已立案的案件,应当及时组织调查取证。调查时应当由两名以上劳动监察员进行,并出示《劳动监察员证》和其他执法证件。
(三)处理。在调查取证后,应当听取当事人申辩,对需要依据现行劳动法律、法规、规章的规定给予警告、罚款、吊销许可证、责令停业整顿的案件,由劳动行政主管部门作出处理决定。
(四)制作处理决定书。劳动行政主管部门作出处理决定应当制作处理决定书。处理决定书应当加盖劳动行政主管部门印章,并载明:
1、当事人姓名、住址等基本情况;
2、劳动行政主管部门认定的违法事实;
3、适用的法律、法规、规章或者;
4、处理结论;
5、处理决定的履行日期或者期限;
6、当事人依法享有的申请行政复议或者提起行政诉讼的权利;
7、作出处理决定的行政机关名称;
8、作出处理决定的日期。
(五)送达。劳动监察机构在处理决定作出之日起7日内,应当将处理决定书送达当事人。处理决定书送达当事人后即发生法律效力。
第十五条 对于事实清楚、证据确凿、情节简单,应当处以警告或者50元以下罚款的违法行为,当事人无异议的,劳动监察员可以当场作出处理决定。
劳动监察员当场作出处理决定,应当填写并出具处理决定书和有关的收据及凭证。
第十六条 对于立案调查的案件,应当自立案之日起60天内作出处理决定。法律、法规另有规定的除外。
因特殊情况需要延长处理期限的,由上一级劳动行政主管部门批准,可以延长30天。
第十七条 劳动行政主管部门制作的行政处罚决定,应当在7日内报送上一级劳动行政主管部门备案。
第十八条 劳动监察员依法行使职权,受法律保护,被监察单位和劳动者有协助监察的义务。对阻挠、刁骓、殴打劳动监察员,妨碍监察公务的,由公安部门依照法安管理处罚条例处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 对企业的罚款,从企业的税后留利或者自有资金中开支,不得列入生产成本;对事业单位的罚款,从预算外自有资金中开支,不得在事业费中列支。对个体工商户和劳动者的罚款,由本人缴纳。
第二十条 罚款使用财政部门统一印制的罚款票据,罚款上缴地方财政。财政部门应当按规定核拨劳动监察办案补助经费。
第二十一条 单位或者劳动者以劳动监察处理决定不服的,可以按照《行政复议条例》、《行政诉讼法》的规定申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不执行处理决定的,劳动行政主管部门可以申请人民法院依法强制执行。
第二十二条 劳动监察员玩忽职守、滥用职权、徇私枉法的,由劳动行政主管部门予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第二十三条 对外国人、外国组织在云南省行政区域内违反劳动法律、法规、规章应当给予处罚的,除法律、法规另有规定外,适用本规定。
第二十四条 本规定由云南省劳动厅负责解释。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。



1993年12月18日