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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争/刘军

时间:2024-07-13 12:42:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9016
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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。

藏传佛教活佛转世管理办法

国家宗教事务局


藏传佛教活佛转世管理办法

国家宗教事务局令第5号


《藏传佛教活佛转世管理办法》已于2007年7月13日经国家宗教事务局局务会议通过,现予公布,自2007年9月1日起施行。
局长 叶小文
二○○七年七月十八日   

  第一条为了保障公民宗教信仰自由,尊重藏传佛教活佛传承继位方式,规范活佛转世事务管理,根据《宗教事务条例》,制定本办法。
  第二条活佛转世应当遵循维护国家统一、维护民族团结、维护宗教和睦与社会和谐、维护藏传佛教正常秩序的原则。
  活佛转世尊重藏传佛教宗教仪轨和历史定制,但不得恢复已被废除的封建特权。
  活佛转世不受境外任何组织、个人的干涉和支配。
  第三条活佛转世应当具备下列条件:
  (一)当地多数信教群众和寺庙管理组织要求转世;
  (二)转世系统真实并传承至今;
  (三)申请活佛转世的寺庙系拟转世活佛僧籍所在寺,并为依法登记的藏传佛教活动场所,且具备培养和供养转世活佛的能力。
  第四条申请转世活佛有下列情形之一的,不得转世:
  (一)藏传佛教教义规定不得转世的;
  (二)设区的市级以上人民政府明令不得转世的。
  第五条活佛转世应当履行申请报批手续。申请报批程序是:由拟转世活佛僧籍所在寺庙管理组织或者所在地佛教协会向所在地县级人民政府宗教事务部门提出转世申请,由县级人民政府提出意见后,人民政府宗教事务部门逐级上报,由省、自治区人民政府宗教事务部门审批。其中,在佛教界有较大影响的,报省、自治区人民政府批准;有重大影响的,报国家宗教事务局批准;有特别重大影响的,报国务院批准。
  审核批准活佛转世申请,应当征求相应的佛教协会的意见。
  第六条对活佛影响大小有争议的,由中国佛教协会认定,报国家宗教事务局备案。
  第七条活佛转世申请获得批准后,根据活佛影响大小,由相应的佛教协会成立转世指导小组;由拟转世活佛僧籍所在寺庙管理组织或者相应的佛教协会组建转世灵童寻访小组,在指导小组的指导下实施寻访事宜。
  转世灵童由省、自治区佛教协会或者中国佛教协会根据宗教仪轨和历史定制认定。
  任何团体或者个人不得擅自开展有关活佛转世灵童的寻访及认定活动。
  第八条历史上经金瓶掣签认定的活佛,其转世灵童认定实行金瓶掣签。
  请求免予金瓶掣签的,由省、自治区人民政府宗教事务部门报国家宗教事务局批准,有特别重大影响的,报国务院批准。
  第九条活佛转世灵童认定后,报省、自治区人民政府宗教事务部门批准。在佛教界有较大影响的,报省、自治区人民政府批准;有重大影响的,报国家宗教事务局批准;有特别重大影响的,报国务院批准。
  经省、自治区人民政府宗教事务部门或者省、自治区人民政府批准的转世活佛,报国家宗教事务局备案。
  第十条转世活佛继位时,由批准机关代表宣读批文,由相应的佛教协会颁发活佛证书。
  活佛证书的式样由中国佛教协会统一制作,报国家宗教事务局备案。
  第十一条违反本办法,擅自办理活佛转世事宜的,由人民政府宗教事务部门依照《宗教事务条例》的规定,对责任人和责任单位予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十二条转世活佛继位后,其僧籍所在寺庙管理组织须制定培养计划,推荐经师人选,经所在地佛教协会审核,逐级报省、自治区人民政府宗教事务部门审批。
  第十三条涉及活佛转世事宜的省、自治区可以依照本办法制定实施细则,报国家宗教事务局备案。
  第十四条本办法自2007年9月1日起施行。




福建省人民政府批转省民政厅等部门关于福建省重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助办法的通知

福建省人民政府


福建省人民政府批转省民政厅等部门关于福建省重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助办法的通知
闽政[2005]24号
各市、县(区)人民政府,省人民政府各部门、各直属机构:

  为了做好重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助工作,省民政厅、老区办、财政厅、卫生厅制定了《福建省重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助试行办法》(以下简称《办法》)。该《办法》已经省人民政府研究同意,现发给你们,请认真贯彻执行。

  党和国家历来重视做好重点优抚对象的优待抚恤工作,多次提高他们的生活待遇和补助标准。省委、省政府还十分关心我省根据有关政策评定的革命“五老”人员的生活,多次提高补助标准。他们中大部分年老体弱多病。为此,省委、省政府决定在我省逐步开展新型农村合作医疗和城乡困难家庭医疗救助的同时,从2006年起对全省重点优抚对象和革命“五老”人员实行医疗补助。各级政府要切实加强领导,周密部署,制定具体方案,认真组织实施;各有关部门要密切配合,加强协调,完善各项管理制度,确保这项工作落到实处。省直有关部门要加强指导,搞好服务,总结经验,促进完善。

福建省人民政府
二○○五年十二月三十一日


福建省重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助试行办法
省民政厅 省老区办 省财政厅 省卫生厅

第一章 总 则

  第一条 为了体现党和政府对重点优抚对象和革命“五老”人员的关心,解决他们的部分医疗费用,根据现阶段经济社会发展水平和各地实际情况,制定本办法。

  第二条 重点优抚对象和革命“五老”人员医疗费补助遵循下列原则:

  (一)属地管理;

  (二)坚持公开、公平、公正;

  (三)与新型农村合作医疗制度和城乡医疗救助制度相衔接;

  (四)与当地经济发展水平和财政支付能力相适应。

第二章 实行医疗补助的对象

  第三条 医疗补助对象为具有当地居民户籍的下列人员:

  (一)重点优抚对象,即残疾军人(不含六级以上人员)、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、在乡退伍红军老战士、红军失散人员、在乡复员军人(1954年10月31日前入伍)。

  (二)革命“五老”人员,即建国前参加革命、建国后经县级以上人民政府评定、现享受定期生活补助费的老地下党员、老游击队员、老接头户、老交通员、老苏区干部。

第三章 医疗补助办法

  第四条 对重点优抚对象和革命“五老”人员的医疗补助包括以下两部分:

  (一)为每个重点优抚对象和革命“五老”人员设立一个个人门诊帐户,按个人补助资金年标准的30%拨入其个人门诊帐户,用于平时在定点医院门诊的开支。

  (二)剩余资金全部归入当地重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助基金,作为大病医疗补助基金。重点优抚对象和革命“五老”人员累计医疗费用或住院一次性费用,经实施新型农村合作医疗补助和城乡医疗救助后,扣除临时救济、社会帮困,个人负担的医疗费用超过一定金额的,由重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助基金给予一定比例的医疗补助。

  第五条 各县(市、区)应当结合当地实际,制定重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助起付线、补助比例和最高补助标准。重点优抚对象和革命“五老”人员当年的累计补助金额原则上不得超过当地规定的最高补助标准。

第四章 医疗补助申请、审批程序

  第六条 重点优抚对象和革命“五老”人员需要由医疗补助基金给予补助的,由其向所在地的村(居)民委员会提出申请,填写《重点优抚对象医疗补助申请表》或《革命“五老”人员医疗补助申请表》,并提供定点医疗机构出具的符合规定的用药目录、诊疗项目目录、医疗服务设施目录的收费凭据(已开展新型农村合作医疗和农村医疗救助试点地方由新型农村合作医疗经办机构出具),疾病诊断书及必要的病史材料,社会互助帮困证明,已享受城乡医疗救助证明等,村(居)民委员会进行初审并公示,符合条件的上报乡(镇)人民政府或街道办事处。

  第七条 乡(镇)人民政府或街道办事处对上报的申请材料在10日个工作日内审核完毕。符合条件的,县(市、区)有关部门审批;不符合条件的应将材料退回所在村(居)民委员会,通知申请人并认真负责地说明具体理由。

  第八条 县(市、区)审批部门对重点优抚对象和革命“五老”人员的申请材料在10个工作日内审查完毕。符合补助条件的予以审批并核准其享受医疗补助的金额;不符合补助条件的应书面通知申请人,并说明理由。

  重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助的审批部门由县(市、区)人民政府确定,补助资金由县审批部门发放。

第五章 医疗服务

  第九条 已经开展新型农村合作医疗及城乡医疗救助试点的县(市、区),由新型农村合作医疗及城乡医疗救助定点医疗机构提供医疗服务;尚未开展城乡医疗救助的县(市、区),定点医疗机构由县级人民政府确定。应按照方便就医的原则确定医疗机构,鼓励他们就近到基层卫生医疗机构就医治疗。

  第十条 重点优抚对象和革命“五老”人员分别凭《优抚对象定补证》和《革命“五老”人员定补证》及相关身份证件到定点医疗机构就医。定点医疗机构按照规定的用药目录、诊疗项目目录和医疗服务设施目录提供医疗服务。

  第十一条 重点优抚对象和革命“五老”人员在定点医疗机构住院期间,按实施城乡医疗救助制度规定的标准,院方对其住院床位费、护理费给予减收50%的优惠;大型设备检查费、手术项目费用给予减收20%的优惠。

  第十二条 重点优抚对象和革命“五老”人员患疑难重症需转到非定点医疗机构就诊的,按照城乡医疗救助或当地有关规定办理转院手续。

  第十三条 定点医疗机构要完善并落实各项诊疗规范和管理制度,保证服务质量,合理检查、合理用药、合理收费,不得要求重点优抚对象和革命“五老”人员支付按规定应当予以减免的费用。

第六章 医疗补助资金的筹集和管理

  第十四条 资金由省、市、县(区)三级财政共同分担。现阶段财政部门按照当地补助对象每年每人600元的标准筹集补助资金,并按省、市、县三级分担比例列入各级财政预算。根据各地财力状况,各级按下列比例负担:

  (一)人均财力在1.2万元以下的县(市),省、市、县按7:2:1比例负担。

  (二)人均财力在1.2至1.5万元的县(市),省、市、县按照6:2:2比例负担。

  (三)人均财力在1.5至2万元的县(市),省、市、县按照5:2:3比例负担。

  (四)市辖区及人均财力在2万元以上的县(市),省、市、县按照4:2:4比例负担。

  厦门市的资金筹集标准和负担比例由厦门市人民政府确定。

  第十五条 各县(市、区)应建立重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助基金。基金应做到当年平衡,超支不补,节余的转入下年度继续使用。

  第十六条 县级财政部门应设立重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助基金专户。县级医疗补助审批部门应设立医疗补助基金专账,用于办理资金的核拨、支付和发放业务。

  第十七条 医疗补助基金实行专户储存、专项管理、单独核算、专款专用,其筹集、管理和使用应当接受社会监督。

  第十八条 民政、老区部门要建立跟踪检查制度,财政、审计部门应对医疗补助基金实施财务监管和审计,确保补助基金按时拨付和合理使用,杜绝发生挤占、挪用等违规行为。

第七章 组织实施

  第十九条 重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助工作在各级人民政府领导下,由民政等部门管理并组织实施,有关部门配合,共同抓好落实。

  第二十条 财政部门会同民政、老区部门制定重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助基金管理办法。县级财政部门根据用款计划,及时将医疗补助基金拨付到位。

  第二十一条 卫生部门要加强对提供医疗服务的定点卫生医疗机构的监督管理,规范医疗服务行为,提高服务质量。

  第二十二条 有关单位、组织和个人应当如实提供所需情况,配合有关医疗补助工作的调查核实。

第八章 附 则

  第二十三条 各县(市、区)人民政府根据本办法,结合当地实际制定本地区重点优抚对象和革命“五老”人员医疗补助实施办法,报上级人民政府及民政、老区、财政、卫生部门备案。

  第二十四条 本办法由省民政厅、省老区办、省财政厅、省卫生厅负责解释。主题词:民政社会保障通知